Питања и одговори
На овој страници СКГО објављује одговоре Стручне службе СКГО на питања која из локалних управа добија у вези са функционисањем локалне самоуправе у различитим областима и са применом надлежности и послова градова и општина.
Поднет је захтев за озакоњење посебног дела објекта - гараже у ком је извршена промена намене у стамбени део објекта. Подносилац захтева за предметну гаражу поседује лист непокретности из кога се утврђује да је уписан на истој са приватном својином, на основу уговора о купопродаји. На стамбеној згради за колективно становање у којој се налази предметна гаража, уписани су имаоци права на посебним деловима објекта и Општина, са заједничком својином и као држаоци. Зграда поседује употребну дозволу и иста се налази на парцели која је уписана са јавном својином на Општину, али део зграде пада и на две суседне парцеле, једну у јавној својини Општине и другој у приватној својини. Подносилац захтева је приложио оверене сагласности за озакоњење свих власника посебних делова зграде, односно станара. Шта је све неопходно прибавити у поступку озакоњења у смислу доказа, односно чија је све сагласност потребна и да ли је потребно да Општина да сагласност за озакоњење посебног дела објекта, имајући у виду да је уписана као држалац на самом објекту и са јавном својином на грађевинском земљишту на ком се налази објекат односно стамбена зграда за колективно становање у којој је и гаража која је предмет озакоњења?
Законом о планирању и изградњи („Сл. гласник РС“, бр. 72/2009, 81/2009 - испр., 64/2010 - одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - одлука УС, 50/2013 - одлука УС, 98/2013 - одлука УС, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - др. закон и 9/2020) чланом 105. став 1. прописано је да власник објекта, односно посебног физичког дела објекта који није уписан као носилац права коришћења на грађевинском земљишту на коме је тај објекат, односно део објекта изграђен, стиче право својине на катастарској парцели на коме је тај објекат изграђен, у циљу успостављања јединства непокретности из члана 106. овог закона, због чега смо мишљења да сте у обавези да тражите сагласност од свих уписаних имаоца права на објекту, односно посебним деловима објекта.
Овакав закључак може се извести и на основу одредаба члана 135. став. 8, истог закона, којим је прописано да се за изградњу или извођење радова на грађевинском земљишту или објекту који је у власништву више лица, као доказ о одговарајућем праву прилаже и оверена сагласност тих лица.
Такође, указујемо да имајући у виду да је општина уписана као држалац на објекту, без уписаног права својине на неком од посебних делова објекта да се у том случају не тражи сагласност општине за озакоњење, већ само сагласност власника посебних делова објекта.
Да ли је могуће и на који начин, извршити промену намене земљишта из пољопривредног у грађевинско или у друго земљиште, а да планским документом предметно земљиште претходно није предвиђено као грађевинско или друго земљиште?
Простор за обављање функције гробља, као и за друге комуналне делатности и функције, неопходно је дефинисати одговарајућим планским документом. Уколико постојећа локација гробља просторно не задовољава постојеће потребе, неопходно ју је плански проширити у складу са пројектованим потребама насеља. Усвајањем планског документа, предметно просторно проширење постаје планирано грађевинско земљиште и у конкретном случају локална самоуправа прибавља предметне непокретности у јавну својину. По нашем мишљењу, без промене планског документа, не би било могуће реализовати јавни интерес.
Особа А се обратила Општинској управи да донесе решење о исељењу особе Б из куће коју је особа А откупила од ћерке особе Б. Особа А одбија да изађе из приватног поседа који је уредно у катастру укњижен на особу Б. Особа Б има преко 70 година припада групи социјално осетљивих лица и нема ко да се брине о њој. Како поступити у овом случају? Да ли је Општинска управа надлежна да одлучује у наведеном случају? Које процесне радње прво предузети?
Члан 77. став 1. Закона о становања и одржавању зграда прописује:
“Ако се неко лице усели у стан или заједничке просторије стамбене, односно стамбено-пословне зграде без правног основа, управник стамбене заједнице, власник посебног дела или друго лице које има правни интерес има право да код надлежног органа јединице локалне самоуправе поднесе захтев за његово исељење.”
С обзиром да се у предметном случају ради о породичној кући, а не о стану, односно заједничкој просторији у стамбеној згради, општинска управа није надлежна да води поступак исељења. Власника објекта можете упутити на надлежност суда по овом питању.
Напомињемо да, сходно изменама Закона о локалној самоуправи, више не постоји ни експлицитно прописана надлежност јединице локалне самоуправе за спровођење поступака исељење из стана или заједничких просторија из стамбене зграде. Имајући у виду најављене измене и допуне Закона о становању и одржавању зграда, могуће је да ће доћи и до измене члана 77. у циљу усклађивања са Законом о локалној самоуправи.
Предузетник (који више није регистрован код АПР), купио је непокретну имовину (зграду) од А.Д. у стечају. Куповином објекта стечено је и право коришћења на парцели на којој се објекат налази. Тај предузетник је касније закључио уговор о поклону са својим братом, а такође је закључио и два уговора о купопродаји чији су предмет такође исто земљиште и зграда који су били предмет уговора о поклону и то: једном лицу односно купцу продат је идеалан део објекта и земљишта - 1/4 (25%), а другом купцу идеалан део поменутих непокретности односно 31,66%. Један од купаца је Друштво са ограниченом одговорношћу. Поклонопримац и оба купца поднели су захтев за конверзију земљишта обзиром да су у листу непокретности уписани као корисници. Да ли сва три лица сходно члану 1. Закона о конверзији испуњавају услове за подносење захтева за конверзију?
Изменама и допунама Закона о претварању права корисцења у право својине на грађевинском земљисту уз накнаду („Сл. гласник РС“, број 9/20) прошрен је круг лица чије се право коришћења може конвертовати у право својине и на:
1а) лица која су право коришћења на земљишту стекла после 11. септембра 2009. године, куповином објекта са припадајућим правом коришћења, од лица која су приватизована на основу закона којима се уређује приватизација, стечајни и извршни поступак, а која нису њихови правни следбеници у статусном смислу.
Имајући у виду да се у вашем случају ради о промету права својине на објекту са припадајућим правом коришћења на парцели на којој се објекат налази, и да је промет обављен 2015. године, дакле након ступања на снагу Закона о планирању и изградњи (после 2009. године) лица која су поднела захтев за конверзију, а право су стекла куповином јесу активно легитимисана у смислу Закона о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду. Наравно потребно је да се ради о захтеву за конверзију који је поднет после фебруара 2020. године.
Обзиром да се ради о сувласничком односу више лица, неопходно је да се реши претходно питање - развргнуће сувласничке заједнице сагласно члану 106. Закона о планирању и изградњи. Дакле, у конкретном случају, неопходно је да се поступак прекине до решавања претходног питања и позову странке да доставе доказе о развргнућу сувласничке заједнице, након чега се поступак наставља према одредбама Закона о конверзији.
Да ли посао грађевинског инспектора у општинској управи, може да обавља лице које има вишу грађевинску школу?
Услови које једно лице мора да испуни да би могло да обавља послове грађевинског инспектора и да би могло да руководи грађевинском инспекцијом прописани су Законом о планирању и изградњи и Законом о инспекцијском поступку.
Послове грађевинског инспектора може да обавља лице са стеченим високим образовањем одговарајуће струке односно смера на студијама другог степена грађевинарства (мастер академских студија, мастер струковних студија, специјалистичке академске студије, специјалистичке струковне студије), односно дипломирани инжењер грађевинарства или лице са стеченим високим образовањем одговарајуће струке, односно смера на студијама другог степена архитектуре (мастер академских студија, мастер струковних студија, специјалистичке академске студије, специјалистичке струковне студије), односно дипломирани инжењер архитектуре који има најмање три године радног искуства у струци и положен стручни испит и који испуњава и друге услове прописане законом.
Послове инспекцијског надзора који су Законом о планирању и изградњи поверени општини може да обавља и лице које има високо образовање на студијама првог степена грађевинске или архитектонске струке, односно лице које има вишу школску спрему архитектонске или грађевинске струке, најмање три године радног искуства у струци, положен стручни испит и које испуњава и друге услове прописане законом.
Осим прописаног образовања, инспектор мора имати радно искуство у струци, положен државни стручни испит и испит за инспектора, и мора да испуњава друге услове прописане за рад у органима државне управе:
1. у звању вишег саветника, самосталног саветника или саветника или одговарајућем звању инспектора утврђеном посебним прописом – за вођење поступка и изрицање управних мера у инспекцијском надзору;
2. у звању млађег саветника, сарадника или млађег сарадника или одговарајућем звању инспектора утврђеном посебним прописом – за вођење поступка или предузимање радњи у инспекцијском надзору.
Да ли се поступак за утврђивање висине накнаде за промену намене земљишта, по захтеву лица, може обуставити по основу одустанка лица од свог захтева, уколико се узме у обзир да Закон о накнадама за коришћење јавних добара упућује у члану 271. на сходну примену закона о пореском поступку и пореској администрацији?
Према члану 271. Закона о накнадама за коришћење јавних добара поступак утврђивања, контроле и наплате накнаде који спроводи орган јединице локалне самоуправе надлежан за утврђивање, наплату и контролу јавних прихода, а што није прописано овим Законом врши се у складу са одредбама закона којим се уређују порески поступак и пореска администрација. Утврђивање накнаде или обавезе се обавља доношењем пореског решења у складу са Законом о пореском поступку и пореској администрацији.
Странка у складу са чланом 58. Закона о општем управном поступку може да поднесе захтеве, предлоге, обрасце, пријаве, молбе, жалбе, представке, приговоре, обавештења, саопштења и друге врсте писаног обраћања надлежном органу.
Првостепени поступак се покреће у складу са чланом 90. Закона о општем управном поступку по захтеву странке или по службеној дужности.
Странка може потпуно или делимично да одустане од захтева за утврђивање накнаде за промену намене пољопривредног земљишта док не буде обавештена о решењу другостепеног органа у складу са чланом 98. Закона о општем управном поступку. Поред тога сматра се да је странка одустала од захтева и ако њено понашање очигледно указује да више нема интереса да учествује у поступку.
Кад странка одустане од захтева, орган надлежан у јединици локалне самоуправе решењем обуставља поступак, изузев у случају када се противна страна противи обустављању поступка или када је настављање поступка, који је могао бити покренут и по службеној дужности, у јавном интересу.
Странка која је одустала од захтева сноси трошкове који су настали, односно ако су настали до обустављања поступка, ако није друкчије прописано.
На две, суседне парцеле налазе се објекти који су у поступку озакоњења. Обе парцеле су у својини РС, а лица која воде поступак озакоњења објеката су уписании са правом коришћења. Лице које је уписано са правом коришћења има Уговор о преносу права коришћења грађевинског земљишта закључен са ЈП за стамбене услуге, грађевинско земљиште и путеве општине а ради изградње породичне стамбене зграде. Објекат прелази на суседну парцелу решен је уговором о преносу права корисцења без накнаде који је оверен у суду. Како даље водити поступак озакоњења, шта се подразумева под чланом 10, тачка 8. Закона о озакоњењу и који се то докази могу узети као одговарајући у смислиу решених имовинско правних односа у поступку озакоњења.
Уколико се објекат налази парцели која је у државној својини Републике Србије, као одговарајуће право на грађевинском земљишту сматра се и право коришћења на грађевинском земљишту у јавној својини, како је то прописано чланом 10. Закона о озакоњењу објеката.
Као одговарајуће право, у смислу овог закона, за објекат изграђен на грађевинском земљишту, сматра се и уговор о преносу права коришћења који је закључен и оверен од стране надлежног суда између тадашњег корисника и подносиоца захтева.
Уколико објекат, који је предмет озакоњења, прелази на суседну парцелу, потребно је најпре извршити препарцелацију суседне парцеле како би се одвојио део парцеле на којој се део објекта налази и припојио парцели на којој се налалази објекат, а потом извршити и одговарајући пренос права, одређен према томе да ли се објекат налази у јавној или приватној својини.
Који је поступак у односу на гараже?
Према члану 146. Закона о планирању и изградњи постављање и уклањањање мањих монтажних објеката уређује и обезбеђује ЈЛС, што значи да су ЈЛС у обавези да својом одлуком уређују врсте објеката које се могу постављати на јавним и другим површинама и уреде услове и начин њиховог постављања и уклањања у складу са законом.
Предмет озакоњења је објекат који прелази на улицу, која је процедура озакоњења у том случају? Да ли може да прође на сагласност или власник мора да купи део парцеле која се води на општину?
У складу са одредбама Закона о озакоњењу ("Сл. гласник РС", бр. 96/15, 83/18 и 81/20 - одлука УС) члан 5. став 3. пропсиано је да предмет озакоњења не може бити објекта изграђен на површинама јавне намене, односно на земљишту планираном за уређење или изградњу објеката јавне намене за које се, у складу са одредбама посебног закона, утврђује јавни интерес и који су у обавезној јавној својини у складу са одредбама других посебних закона.
Сходно чињеници да предметни објекат излази на јавну саобраћајну површину (вероватно заштитини коридор саобраћајнице), сматрамо да исти не може да буде озакоњен, нити је могуће отуђење јавне својине без промене положаја регулационе линије (што се реализује изменом одговарајућег планског документа) и изузимања конкретне површине под објкетом из јавног земљишта (уколико је наведено могуће у складу са правилима саобраћајне и урбанистичке струке).
Предлог решења конкретне сутуације је измена планског акта или уколико је технички могуће, уклањање дела објекта који излази на јавну површину улице.
Да ли је услов за издавање грађевинске дозволе да парцела на којој се гради има директан приступ на јавну саобраћајну површину или може имати индиректан приступ преко катастарске парцеле на којој је уписана службеност пролаза, а која има директан приступ на јавну саобраћајну површину?
Закон о планирању и изградњи у члану 2. став 1.под 20) дефинише грађевинску парцелу као део грађевинског земљишта, са приступом јавној саобраћајној површини, која је изграђена или планом предвиђена за изградњу која се дефинише координатама преломних тачака у државној пројекцији.
Закон експлицитно не дефинише начин на који је тај приступ обезбеђен, нити да приступ јавној саобраћајници мора бити директан, односно да се парцела мора граничити са јавном саобраћајницом. Такође, чланом 32. став 2. Правилника о општим правилима за парцелацију, регулацију и изградњу је прописана минимална ширина приватног пролаза за парцеле које немају директан приступ јавној саобраћајној површини, на основу чега се индиректно може закључити да је могуће остварење приступа парцели на овај посредан начин.
За изградњу или извођење радова на грађевинском земљишту или објекту који је у власништву више лица, као доказ о одговарајућем праву Закон о планирању и изградњи признаје и оверену сагласност тих лица, односно уговор, што је уређено чланом 135. Закона о планирању и изградњи у ставу 8, може се закључити да се сходно томе и за обезбеђење приступа парцелама које немају директан приступ јавној саобраћајној површини, односно које тај приступ остварују кроз другу/друге парцеле у које нису у истом власништву, може признати право службености на парцелама послужног добра у корист парцела на повласном добру, односно уговор о успостављању права службености пролаза закључен са власником послужног добра, односно сагласност власника послужног добра који су уписани у евиденцију катастра непокретности, наравно уколико предметна парцела задовољава услове прописане планским документом.
На који начин поступити када у предузећу постоји одређени број спорних и сумњивих потраживања, тј. да ли сва ова потраживањамогу да буду отписана од стране Надзорног одбора предузећа, а све у складу са законским прописима?
Потраживања која се имају по основу ненаплаћених рачуна за извршене комуналне услуге, су део имовине предузећа. Предузеће је прво сразмерно извршеној услузи имало директне трошкове везане за вршење саме делатности (испоручену топлотну енергију), да би затим због неодговорног односа потрошача који није испунио своју обавезу, било додатно финансијски оптерећено доспећем обавезе за ПДВ које доспевају на укупан фактурисани износ, као и са трошковима опомињања и утужења.
Одлуке о судбини сумњивих и спорних потраживања треба дакле посматрати пре свега у контексту располагања са обртном имовином предузећа.
У смислу прописа о рачуноводству, нема сметњи да се на прописан начин, на крају изврши трајни отпис једног дела потраживања која није било могуће наплатити. Како овај отпис у години у којој се врши у целини терети расходе предузећа, а чиме се умањује основица за опорезивање добити, целу процедуру треба спроводити са посебном пажњом и на бази веродостојне документације из које се неспорно може утврдити да су пре доношења одлуке надлежног органа предузећа исцрпљена друга средства. У конкретном случају, последице одузимања имовине извршног дужника и претпоставка да би он тиме био доведен у тежак положај, по рачуноводственим стандардима не би били довољни за аргументовање одлуке о отпису дуга.
Генерално гледано, за било који спор увек је пожељно да странке у спору не користе крајња средства, већ да се спорне ситуације превазилазе неком врстом споразума или поравнања. Другим речима споразумно решавање спорова је увек могуће и увек добродошло, а то се може односити и када је реч о принудној наплати.
По Закону о извршењу и обезбеђењу, могуће је споразумно одложити извршење (чланови 120-127. Закона), а могуће га је и потпуно обуставити. Тако се на пример у члану 65. став 1. Закона о извршењу и обезбеђењу каже да „извршни поверилац може у току целог извршног поступка, па и после правноснажности решења о извршењу, да повуче предлог за извршење без пристанка извршног дужника.“ У наредном другом ставу истог члана каже се да се „у том случају извршни поступак обуставља.“
Дакле, није спорно да предузеће у интересу мирног решавања спорова по законом предвиђеној процедури може и потпуно одустати од неког потраживања. Отворена су једино питања (1) разлога због којих се доноси одлука о потпуном отпису потраживања или о обустави извршног поступка и (2) надлежности за доношење такве одлуке.
Претпостављамо да је по овом питању надлежан Надзорни одбор вашег предузећа, а могуће је (има таквих примера) да када се ради о имовини веће вредности, одлуку о отпису треба да донесе надлежни орган јединице локалне самоуправе у својству оснивача предузећа или да је потребна сагласност на одлуку Надзорног одбора.
Међутим, без обзира на то ко је надлежан за доношење одлуке, што се утврђује увидом у оснивачки акт или статут предузећа, разлози зашто се одлука тог типа предлаже треба да буду јасни и јасно образложени.
Уколико постоји простор за одлагање или обуставу извршења, а не и за потпуни отпис потраживања, у том случају за евентуални пристанак за одлагање извршења мишљења смо да би било довољно само да се извршни дужник по том питању званично обрати (допис, e-mail) из чега би се могла сагледати тежина последица одузимања његове имовине. У зависности од садржаја тог обраћања, могуће је да то буде довољан разлог да Надзорни одбор предузећа донесе одлуку о потпуној обустави поступка извршења.
Уколико је индустријски објекат изграђен без грађевинске дозволе 1970. године што је утврђено вештачењем вештака грађевинске струке, да ли се исти може сматрати легалним и може ли се применити одредба да остали објекти на селу се сматрају легалним уколико су изграђени пре јула 1973. године или пак обзиром да је објекат саграђен у градском насељу није легалан јер се примењују одредбе за изградњу објеката из 1948. године?
Чланом 4. Закона о озакоњењу објеката прописано је да се тај закон не примењује на објекте који су изграђени без грађевинске дозволе, односно одобрења за изградњу у складу са прописима по којима у време изградње није била прописана обавеза прибављања грађевинске дозволе, односно одобрења за изградњу, у складу са прописима којима се уређује упис права својине на непокретностима.
Конкретно, мисли се на прописе којима је била уређена изградња и то:
- за објекте у градовима, односно насељима градског карактера који су изграђени до 3. јуна 1948. године, када је ступила на снагу Основна уредба о грађењу („Службени лист ФНРЈ”, број 46/48);
- за стамбене зграде које су изграђене на селу до 21. марта 1961. године, када је ступио на снагу Закон о условима за изградњу стамбених зграда на селу („Службени гласник НРС”, број 7/61) или до ступања на снагу прописа о условима за изградњу стамбених зграда, уколико су их општински народни одбори донели у року прописаном тим законом;
- за објекте који су изграђени на селу до 8. јула 1973. године, када је ступио на снагу Закон о изградњи инвестиционих објеката („Службени гласник СРС”, број 25/73), односно до ступања на снагу општинске, односно градске одлуке, уколико је иста донета у року прописаном тим законом.
У овом случају, пошто се ради о индустријском објекту, уколико је исти грађен у насељу градског карактера исти је морао у време градње имати грађевинску дозволу.