Pitanja i odgovori
Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Da li objekat koji je upisan u katastar nepokretnosti kao objekat izgrađen sa prekoračenjem građevinske dozvole može biti predmet ozakonjenja? Za predmetni objekat je moguće izdati rešenje o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje izgradnja objekata.
Ukoliko je nadležni organ u smislu člana 4. stav 2. Zakona o ozakonjenju objekata izvršio proveru u pogledu prava podobnog za izdavanje akta kojima se odobrava izgradnja u postupku objedinjene procedure i namene predmetnog zemljišta a potom pribavio ranije izdato rešenje o građevinskoj dozvoli i projekat i od organa nadležnog za spovođenje objedinjene procedure pribavio pisano mišljenje da su ispunjeni uslovi za izdavanje rešenja o upotrebnoj dozvoli ukoliko se prethodno izvrši izmena ranije donete građevinske dozvole, tada može obavestiti stranku da pravni status objekta može rešiti u redovnom postupku pred organom nadležnim za sprovođenje objedinjene procedure.
Poštovani u postupku je jedan stambeni objekat za ozakonjenje koji delimično pada na dve susedne parcele na kojima ona nema nikakvo pravo na parcelama, a za koje je vlasnica objekta u postupku ozakonjenja pribavila saglasnosti od vlasnika na tim susednim parcelama.Sada me zanima pošto ona nema pravo svojine na tim drugim parcelama na kojima pada njena kuća da li se može ozakoniti sa ovim saglasnostima od vlasnika sa dve raličite parcele na koje delimično pada ova kuća ili se mora raditi i ispravka granice parcele ?
Pitanje podobnog prava na zemljištu na kojem se nalazi objekat koji je predmet ozakonjenja, regulisano je u članu 10. Zakona o ozakonjenju.
Saglasnost za ozakonjenje je potrebna ukoliko se radi o objektu koji je izgrađen na zemljištu na kojem je upisan vlasnik objekta zajedno sa drugim licima (član 10. stav 6. Zakona).
U ovom konkretnom slučaju, imajući u vidu da vlasnik objekta koji je predmet ozakonjenja nema upisano pravo ni na jednoj parceli na kojoj se objekat nalazi, ne može se sprovesti postupak ozakonjenja na osnovu saglasnosti sopstvenika parcela, jer je to suprotno članu 10. stav 3. taćka 1) Zakona.
Potrebno je da vlasnik objekta pribavi pravnosnažnu sudsku presudu kojim se utvrđuje njegovo pravo na delovima dve parcele na kojima je izgrađen objekat koji je predmet ozakonjenja.
Druga mogućnost koju je razvila praksa, je da nakon što se geodetskim snimanjem utvrdi površina svake parcele koja se nalazi ispod objekta, vlasnik nezakonitog objekta i sopstvenik parcele zaključe ugovor o kupoprodaji dela parcela (sa tačnom površinom i označenim merama i granicama zemljišta pod objektom) na osnovu kojeg se potom vlasnik nezakonitog objekta upisuje kod RGZ i nakon izvršenog upisa pribavlja saglasnost suvlasnika za ozakonjenje.
Kako je objekat javne ustanove planiran na prikljucnom gasovodu , istovremeno u blizini gasnog generatora i MRS, kako je moguce izdati gradjevinsku dozvolu, iz razloga sto izgradnja na vododima nije moguca a i potrebno je ispostovati propisana udaljenja od MRS.
Kao što ste ispravno naveli u nastavku pitanja, ukoliko se planira izgradnja u blizini postrojenja za gas, neophodno je ispoštovati sve uslove koje izdaje imalac javnog ovlašćenja u postupku pribavljanja lokacijskih uslova. Ukoliko nisu ispoštovana propisana udaljenja, planirana izgradnja neće biti moguća, ili će biti neophodno izmeštanje gasovoda pre planirane izgradnje.
Predmet ozakonjenja je stambeni objekat pvršine po elaboratu geodetskih radova 62m2, podnosilac zahteva je na zemljištu upisan sa pravom korišćenja, zemljište je u svojini Republike Srbije, Ministarstvo finansija Beograd, a na objektu je upisan podnosilac zahteva kao držalac i to na 51m2. Da li je moguće ozakoniti objekat bez saglasnosti Ministarstva finansija i kako rešiti predmet?
Na katastarskoj parceli je kao nosilac prava korišćenja upisano fizičko lice sa udelom 1/1. Upisano pravo korišćenja je podobno pravo za ozakonjenje objekta. Nesporan je pravni osnov izvršenog upisa prva korišćenja u korist stranke.
Međutim, pre ozakonjenja objekta potrebno je da stranka u skladu sa članom 51. Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i infrastrukture traži od RGZ ispravku greške u pogledu upisanog imaoca prava državne svojine.
Očigledno je da je RGZ SKN Merošina, prilikom izrade Katastra nepokretnosti, pogrešno pored Republike Srbije upisao i Ministarstvo finansija. Ministarstvo ne može biti nosilac prava državne svojine (pa ni javne svojine, već to može biti samo Republika Srbija.
Nakon što RGZ donese rešenje o usvajanju zahteva za ispravku greške u pogledu pogrešno upisanog imaoca prava na zemljištu, može se sprovesti postupak ozakonjenja predmetnog objekta.
Poštovani molim vas za odgovor tiče se ozakonjenja ,naime jedan čovek hoće da ozakoni kuću za koju ima dozvolu za gradnju ali nije ucrtana u katastar, suvlasnik je sa svojim ujakom i pita da li može da ozakoni samo svoj deo kuće zato što ujak nije u mogućnosti za svoj deo a kuća je spratnosti P+1+1+Pk .On bi hteo da ozakoni samo prizemlje i prvi sprat koji su u njegovom vlasništvu.Zakonom je predviđeno da se ozakoni ceo objekat ali vi mi recite da li postoji mogućnost za ovakvo ozakonjenje ili drugi način na koji bi mogao da do kraja ucrta kuću tj.svoj deo u katastar.?
Zakonom o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US, 1/2023 - odluka US i 62/2023) članom 4. stav 2. propisano je da se ovaj zakon ne primenjuje na objekte za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, a koji se koriste bez izdatog rešenja o upotrebnoj dozvoli. Rešenje o upotrebnoj dozvoli pribavlja se u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata, a komisija za tehnički pregled prilikom utvrđivanja podobnosti objekta za upotrebu tu činjenicu utvrđuje na osnovu izdate građevinske dozvole i glavnog projekta, na osnovu propisa koji je važio u vreme izdavanja građevinske dozvole. Pre izdavanja rešenja o upotrebnoj dozvoli, pribavlja se dokaz o izmirenim obavezama u pogledu naknade, odnosno doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, ako se o tome ne vodi službena evidencija.
Ukoliko je ceo objekat bespravno izgrađen, mora se ozakoniti ceo objekat, kao jedinstvena građevinska celina, bez obzira na to koliko suvlasnika ili etaža ima. Činjenica suvlasništva ne utiče na mogućnost ozakonjenja objekta po delovima ili etažama koje pripadaju pojedinačnim suvlasnicima, čak i ako u stvarnosti postoje posebni delovi koji su razraničeni među suvlasnicima. Zakon objekat tretira kao jedinstvenu građevinsku celinu.
Tek nakon završenog postupka ozakonjenja, u katastru nepokretnosti se mogu evidentirati suvlasnički delovi ili sprovesti etažiranje objekta, čime se pravno razgraničavaju delovi koji pripadaju svakom suvlasniku.
U skladu sa Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedura , član 26, stav 2, tačka 5 Prilaze se 5) ugovor između investitora i finansijera, ako je zaključen i ako je u zahtevu za izdavanje rešenja naveden finansijer. Da li je neophodno da ovaj ugovor bude overen kod notara u skladu sa zakonom po kom se radi overa dokumentara, ili nije neophodno?
Ugovor o finansiranju svakako treba nakon zaključenja da budem predmet notarske obrade.
Pred notarom se vrše dve vrste overa ugovora: overa potpisa i solemnizacija (potvrda sadržine ugovora) ako ugovor ima za predmet raspolaganje odnosno sticanje nepokretnosti.
Koja vrsta overe će se izvršiti zavisi od predmeta ugovora o finansiranju.
Ako zaključenim ugovorom finansijer ne stiče prava na nepokretnostima (što je redak slučaj u praksi) tada će notar izvršiti tzv. “malu overu” – overu potpisa. Ako je predmet ugovora o finansiranju istovremeno i sticanje nepokretnosti od strane finansijera tada će notar izvršiti solemnizaciju ugovora.
Radi se o postavljanju montažno-demontažnog objekta nadstrešnice ispred ugostiteljskog objekta na površini koja je planskim dokumentom predviđena kao površina javne namene, tj. katastarska parcela na kojoj je postavljena nadstrešnica je ulica koja je u sklopu pešačke zone, dok se ugostiteljski objekat nalazi na parceli u privatnoj svojini. Namena nadstrešnice je natkrivanje letnje bašte ugostiteljskog objekta. Površina nadstrešnice oko 20-25m2. Nadstrešnica je od metalnih konstruktivnih elemenata sa metalnim stubovima. Da li uklanjanje postavljene nadstrešnice spada u nadležnost građevinske ili komunalne inspekcije s obzirom da je isti postavljen na javnoj površini? Da li za napred opisani objekat postoji obaveza pribavljanja akta nadležnog organa u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji?
Zakonom o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020, 52/2021 i 62/2023) propisano je članom 144. da se posebna vrsta objekata može graditi, odnosno određeni radovi izvoditi i bez pribavljanja akta nadležnog organa, u skladu sa posebnim propisom iz člana 201. stav 7. tačka 13a) ovog zakona.
Pravilnikom o posebnoj vrsti objekata i posebnoj vrsti radova za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa, kao i vrsti objekata koji se grade, odnosno vrsti radova koji se izvode, na osnovu rešenja o odobrenju za izvođenje radova, kao i obimu, sadržaju i kontroli tehničke dokumentacije koja se prilaže uz zahtev i postupku koji nadležni organ sprovodi ("Sl. glasnik RS", br. 87/2023 i 16/2024), članom 2. stav 1. tačka 4. propisano je da su posebne vrste objekata i posebne vrste radova za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa i nadstrešnice osnove do 20 m2.
Kada su u pitanju montažni objekti privremenog karaktera na javnim i drugim površinama, članom 146. Zakonom o planiranju i izgradnji propisano je da postavljanje i uklanjanje manjih montažnih objekata privremenog karaktera na javnim i drugim površinama obezbeđuje i uređuje jedinica lokalne samouprave.
Zakonom o komunalnim delatnostima ("Sl. glasnik RS", br. 88/2011, 104/2016, 95/2018 i 94/2024) propisao je, članom 34. da je opštinski, odnosno gradski komunalni inspektor ovlašćen da naloži rešenjem uklanjanje stvari i drugih predmeta sa površina javne namene ako su oni tu ostavljeni protivno propisima.
Na osnovu svega navedenog, mišljenja smo, da bi u zavisnosti od veličine postavljene nadstrešnice i okolnosti konkretnog slučaja, nadzor mogla da izvrši, najpre, komunalna inspekcija, u cilju zaštite javne površine, a potom i građevinska, ukoliko postavljena nadstrešnica spada u one za čije postavljanje je potrebno pribaviti dozvolu.
ZAHTEV ZA PROMENU NAMENE POSLOVNOG PROSTORA U STAMBENI Poslovni prostor , na drugom spratu, poseban deo 29, poslovni prostor od 61 m2 na kp 3171/4 KO Aleksandrovac, za objekat koji je upisan , deo objekta ima odobrenje za upotrebu/izgrađen pre propisa/preuzet iz zemljišne knjige, uvidom RGZ SKN u poseban deo 29, stoji zabeležba da deo objekta nema dozvolu građevinsku i upotrebnu Kako postupiti, objekat poseduje neku upotrebnu dozvolu u procesu legalizacije, međutim postoji i teret da deo objekta nema dozvolu. Da li je moguća promena namene u posebnom delu koji je obuhvaćen ovom upotrebnom dozvolom, iako je stambeno poslovna zgrada kao celina sa teretom , uvid rdz
Zabeležba ovog tipa RGZ obično se stavlja ukoliko se radi o zgradama na kojima je vršena nadogradnja (povećanje spratova u odnosu na prvobitnu građevinsku i upotrebnu dozvolu).
Ukoliko je u toku postupka utvrđeno da se poslovni prostor čija se prenamena traži nalazi u delu zgrade koji je obuhvaćen upotrebnom dozvolu i ukoliko struktura i dimenzije posebnog dela odgovaraju u celosti posebnom delu koji je prikazan u projektnoj dokumentaciji na osnovu koje je izdata upotrebna dozvola, mišljenja smo da nema smetnji za promenu namene predmetnog poslovnog prostora.
Poštovani stranka tj.učesnik u postupku ozakonjenja je podnela zahtev za ozakonjenje pomoćnog objekta a u listu nepokretnosti stoji pod teretom hipoteka ali na stambenom objektu na istoj parceli.Da li ja kao organ nadležan za ozakonjenje mogu da nastavim sa postupkom ozakonjenja u ovom slučaju.
Hipoteka nije smetnja za ozakonjenje objekta jer se samim ozakonjenjeme ne menja vlasnik nepokretnosti niti se smanjuje vrednost predmetnog objekta, već se ozakonjuje nelegalno sagrađeni objekat.
Iz vašeg pitanja se vidi da je hipoteka upisana na glavnom, stambenom objektu koji je pretpostavljamo ranije ozakonjen ili je legalno izgrađen tako da pitanje postojanja hipoteke na istom ne dira u sudbinu pomoćnog objekta koji je predmet ozakonjenja.
Ozakonjenjem se takođe ne umanjuje vrednost objekta, tako da se i sa te strane ne ugožava pravo poverioca u čiju korist je upisana hipoteka.
Naravno, ukoliko imate bilo kakvu sumnju na dalje da bi pravo lica u čiju korist je upisana hipoteka bilo ugroženo, možete da se obratite istom sa zahtevom za mišljenje na predloženi postupak.
Ukoliko je hipteka upisana u korist neke komercijalne banke, najbolje bi bilo da kontaktirate njihovu Pravnu službu za mišljenje.
Generalno gledano, na osnovu dostavljenog pitanja u ovom trenutku ne vidimo problem da se postupak ozakonjenja pomoćnog objekta nastavi, naravno ukoliko su ispunjeni svi drugi uslovi iz Zakona o ozakonjenju.
Da li fizičko lice prilikom rekonstrukcije objekta može da proda otpada (prozore,ciglu,crep) nekom drugom fizičkom licu ( ne ovlašćenom operateru) i tako napiše u Planu upravljanja otpadom.
U odgovoru na ovo pitanja treba se pozvati na dva pravna akta: 1) Uredba o načinu i postupku upravljanja otpadom od građenja i rušenja ("Sl. glasnik RS", br. 93/2023 i 94/2023 - ispr.) i 2) Pravilnik o klasifikaciji objekata ("Sl. glasnik RS", br. 22/2015).
U članu 6. stav 1. Uredbe formulisano je izuzeće od obaveze izrade plana upravljanje otpadom od građenja i rušenja: “Proizvođač otpada od građenja i rušenja dužan je da sačini plan upravljanja otpadom od građenja i rušenja (u daljem tekstu: Plan upravljanja otpadom), pribavi saglasnost na Plan upravljanja otpadom i organizuje njegovo sprovođenje, ako se radovi izvode na objektu koji je kategorije B, V i G.”
Klase i kategorije objekata detaljno su date u Pravilniku o klasifikaciji objekata ("Sl. glasnik RS", br. 22/2015). Ukoliko za konkretan objekat investitor, a to je po definiciji iz Uredbe član 2. stav 1. tačka 2. “pravno ili fizičko lice na čije ime se izdaje građevinska dozvola, u skladu sa zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja”, kao i “lice na koga je vlasnik objekta ili dela objekta odnosno vlasnik zemljišta na kome se izvode radovi na izgradnji ili uklanjanju objekta ili dela objekta, preneo vlasništvo nad otpadom od građenja i rušenja”, treba da izradi Plan upravljanje otpadom od rušenja i građenja i pribavi saglasnost od organa JLS, onda se u konkretnom slučaju treba pozvati na član 7. koji definiše satržinu Plana upravljanja otpadom od građenja i rušenja, dok stav 1. tačka 5. kaže da plan treba da sadrži deo o načini za ponovno iskorišćenje otpada od građenja i rušenja.
Dakle, u planu upravljanja otpadom koji je priložilo fizičko lice treba da bude obrazloženo kome se konkretan (pomenuti) otpad za ponovno iskorišćenje sa tačnim količinama, vrstom i sastavom predaje (prodaje), i kako će ga to drugo fizičko lice iskoristiti. Ukoliko je taj način legalan i dokumentovan, ne vidimo smetnju da se na takav plan da saglasnost.
Da li se na informaciju o lokaciji koju je u skladu sa članom 53. Zakona o planiranju i izgradnji izdao rukovodilac odeljenja može podneti prigovor.
Prigovor, kao pravno sredstvo, regulisan je odredbama Zakona o opštem upravnom postupku („Sl. glasnik RS“, br. 18/2016, 95/2018 – autentično tumačenje i 2/2023 – odluka US), kojim je propisano da stranka ima pravo na prigovor u slučajevima utvrđenim ovim zakonom.
Članom 28. Zakona o opštem upravnom postupku propisano je da se prigovor može izjaviti protiv upravne radnje ili ako organ ne preduzme upravnu radnju koju je po zakonu dužan da preduzme.
Pojam upravne radnje, takođe, definisan je odredbama Zakona o opštem upravnom postupku, tako što je odredbama člana 27. propisano da su upravne radnje materijalni akti organa koji utiču na prava, obaveze ili pravne interese stranaka, kao što su vođenje evidencija, izdavanje uverenja, pružanje informacija, primanje izjava i druge radnje kojima se izvršavaju pravni akti, sve pod uslovom da upravna radnja nije povezana sa donošenjem upravnog akta.
Zakonom o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon, 9/2020, 52/2021 i 62/2023) članom 53. definisano je da informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela, na osnovu planskog dokumenta.
Kako je članom 27. Zakona o opštem upravnom postupku definisano da je upravna radnja i pružanje informacija, kao materijalni akt organa koji utiče na prava, obaveze ili pravne interese stranaka, to se informacija o lokaciji može smatrati upravnom radnjom, u smislu odredaba člana 27. Zakona o opštem upravnom postupku, na koju je moguće izjaviti prigovor, na osnovu odredaba člana 28. Zakona o opštem upravnom postupku.
Da li nelegalan objekat evidentiran objekat u katastru nepokretnosti za koji je pokrenut postupak ozakonjenja ulazi u stepen izgrađenosti prilikom dobijanja lokalcijskih uslova za novi objekat?
Svi objekti koji su evidentirani kod RGZ na jednoj katastarskoj parceli i izgrađeni u skladu sa zakonom, kao i oni koji su evidentirani kod RGZ bez odobrenja za izgradnju za koje nadležni organ utvrdi da su predmet ozakonjenja i da ispunjavaju uslove iz važećeg planskog dokumenta za ozakonjenje, ulaze u urbanistički parametar – stepen izgrađenosti građevinske parcele.
U obrazloženju akta nadležnog organa kojim se daju negativni lokacijski uslovi potrebno je navesti ove okolnosti koje je nadležni organ utvrdio.