Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjePoštovani, u postupku ozakonjenja porodičnog stambenog objekta čiji je vlasnik kupio građevinsko zemljište od tadašnjeg „Niš projekta“, postavlja se pitanje načina obračuna takse za ozakonjenje. Vlasnik ne poseduje posebnu građevinsku dozvolu za svoju parcelu, već postoji građevinska dozvola izdata za celokupno zemljište koje je „Niš projekat“ u tom periodu parcelisao i prodavao. S obzirom na to da su u vreme kupovine zemljišta (oko 1995. godine) plaćene komunalne takse, potrebno je pojašnjenje da li se te ranije uplate mogu uzeti u obzir u postupku ozakonjenja, kako bi se iznos takse za ozakonjenje umanjio ili u potpunosti izuzeo. Napominje se da se radi o objektu veće površine (preko 300 m²), te je iznos takse značajan, zbog čega je važno pravilno postupiti u skladu sa važećim propisima.
Zakonom o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 – odluka US, 1/2023 – odluka US i 62/2023) definisano je da je, u smislu ovog zakona, predmet ozakonjenja objekat koji je završen u građevinskom smislu, koji je, prema odredbama člana 1, izgrađen bez građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju.
Članom 4. stav 3. Zakona o ozakonjenju objekata propisano je da je, izuzetno od stava 2. ovog člana, predmet ozakonjenja i objekat izgrađen na osnovu građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta, na kom je prilikom izvođenja radova odstupeno od izdate građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta, a za koji nije moguće izdati rešenje o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje izgradnja objekata.
Članom 33. stav 1. Zakona o ozakonjenju objekata propisano je da se za sve objekte u postupku ozakonjenja plaća taksa za ozakonjenje, pre izdavanja rešenja o ozakonjenju.
Članom 46. stav 9. ovog zakona propisano je da lica koja su u postupku legalizacije objekata ili u redovnom postupku izdavanja građevinske dozvole zaključila ugovore o plaćanju naknade, odnosno doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta u skladu sa odredbama tada važećih zakona, nastavljaju sa plaćanjem do konačne isplate, u skladu sa odredbama zaključenog ugovora.
Članom 46. stav 10. ovog zakona propisano je da se za objekte iz stava 9. ovog člana, na kojima je prilikom izvođenja radova odstupeno od izdate građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta, u postupku ozakonjenja plaća taksa u skladu sa ovim zakonom samo za površinu dela objekta koja predstavlja razliku između odobrene i odstupeljene površine.
Na osnovu citiranih odredaba zakona proizilazi da se odredbe člana 46. stav 6. Zakona o ozakonjenju objekata mogu primeniti samo u onim situacijama kada je objekat koji je predmet ozakonjenja isti objekat za koji je u postupku legalizacije objekata ili u redovnom postupku izdavanja građevinske dozvole zaključen ugovor o plaćanju naknade, odnosno doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, u skladu sa odredbama tada važećih zakona. Iz podataka koji su dostavljeni ne može se pouzdano utvrditi da se radi o takvom slučaju.
Postupak ozakonjenja za objekte iz člana 6. stav 4. Zakona o ozakonjenju objekata, pokreće se na osnovu obaveštenja o vidljivosti objekta na satelitskom snimku koje nadležnom organu za vođenje postupka ozakonjenja dostavlja organ nadležan za poslove državnog premera i katastra (čl. 23. zakona). Molim za pomoć i instrukciju, kako nadležni organ postupa u slučaju kada je nadležni organ- katastar dostavio Obaveštenje o vidljivosti objekata, u kome navode da je jedino vidljiva visoka vegetacija ili oblak i da nije moguće utvrditi vidljivost objekata?
Zakon o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US i 1/2023 - odluka US) je izričito propisao koji objekti i pod kojim uslovima mogu biti predmet ozakonjenja, kao i koji organ vodi računa o ispunjenosti zakonom popisanih uslova za pokretanje i sprovođenje postupka ozakonjenja.
Postupak ozakonjenja, kako je to popisano odredbama člana 6. i 23. ovog zakona, može biti pokrenut:
Zakon o ozakonjenju objekata ne samo da je u svakom stavu kojim je propisao koji objekti mogu biti predmet ozakonjenja, naglasio da mora biti vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, već je u članu 6. stav 5. ponovo izričito naveo da je provera vidljivosti na satelitskom snimku obavezna za sve objekte koji su predmet ozakonjenja u skladu sa ovim zakonom, a potom u članu 9. propisao da ispunjenje uslova propisanih u čl. 3, 5, 6. i 8. ovog zakona predstavlja uslov za nastavak postupka ozakonjenja.
Proveru postojanja objekata na satelitskom snimku sprovodi organ nadležan za poslove ozakonjenja objekata.
Članom 35. stav 2. Zakona o ozakonjenju objekata propisano je da nadležni organ u postupku ozakonjenja koristi i evidenciju objekata koji nisu upisani u katastar nepokretnosti u cilju vođenja grafičke baze objekata u postupku ozakonjenja, vršenja nadzora i plaćanja realizacije radova i učestvuje u održavanju te evidencije.
Ukoliko organ nadležan za poslove ozakonjenja ne može da utvrdi vidljivost objekta usled visoke vegetacije, oblaka, senki, može tražiti od organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra izdavanje obaveštenja o vidljivosti objekta na satelitskom snimku i u zavisnost od dobijenog odgovora doneti odluku o daljem toku postupka ozakonjenja, ali Zakon o ozakonjenju objekata nije propisao da se u postupku ozakonjenja, činjenica postojanja objekta, osim uvidom u satelitski snimak teritorije Republike Srbije iz 2015. godine i evidenciju objekata, može dokazati na druge načine.
Članom 43. stav 1. tačka 2. Zakona o ozakonjenju propisano je da će se novčanom kaznom od 50.000 do 150.000 dinara kazniti za prekršaj odgovorno lice u nadležnom organu uprave ako izda rešenje o ozakonjenju suprotno ovom zakonu.
Kada izvrsena promena namene na objektu iz industrijskog u poslovni moze biti predmet Ozakonjenja.Objekat koji je predmet radova je upisan u ln sa upotrebnom dozvolom. Koji dokaz se dostavlja da je za takav objekat moguce ozakonjenje. Ako je kupovina parcele recimo vrsena 2018 godine da li takav objekat moze ici na Ozakonjenje.
Promena namene objekta predstavlja radove, za čije izvođenje, u redovnom postupku, organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole izdaje rešenje o odobrenju za izvođenje radova, na osnovu člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020, 52/2021 i 62/2023).
Ukoliko su ovi radovi izvedeni bez izdatog odobrenja za izgradnju, oni mogu biti predmet ozakonjenja, u skladu i na način propisan odredbama Zakona o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US, 1/2023 - odluka US i 62/2023).
Postupak ozakonjenja, prema odredbama člana 12. Zakona o ozakonjenju objekata, nadležan je da sprovede onaj organ koji je prema zakonu kojim se uređuje izgradnja objekata ovlašćen da izdaje građevinsku dozvolu u redovnom postupku, a to je ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, odnosno nadležni organ autonomne pokrajine, odnosno jedinice lokalne samouprave, po sprovedenom postupku, kada utvrdi da nezakonito izgrađeni objekat ispunjava propisane uslove za korišćenje i druge uslove propisane ovim zakonom.
Nadležni organ, najpre, utvrđuje ispunjenost prethodnih uslova, a to su stepen izgrađenosti (član 3.), koji objektu ne mogu biti predmet ozakonjenja (član 5.), koje je vreme izgradnje objekata (član 6.) i usklađenost sa važećim planskim dokumentom (član 8).
Članom 6. Zakona o ozakonjenju objekata je propisano da predmet ozakonjenja objekta može biti objekat koji je izgrađen pre 27. novembra 2015. godine.
U skladu sa tim, postupak ozakonjenja za ove objekte može biti iniciran na više načina, pa tako predmet ozakonjenja mogu biti objekti za koje je podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, do 29. januara 2014. godine i koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, objekti za koje nije podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, a koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, za koji je nadležni građevinski inspektor doneo rešenje o rušenju, u skladu sa odredbama Zakona o ozakonjenju objekata ("Službeni glasnik RS", broj 96/15), objekti za koje građevinski inspektor nije doneo rešenje o rušenju iz stava 3. ovog člana, a vidljivi su na satelitskom snimku iz 2015. godine, kao i objekti za koje je podnet zahtev u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Službeni glasnik RS", br. 25/13, 145/14 i 96/15), za koje postupak nije pravnosnažno okončan.
Vreme kupovine parcele nije od uticaja na pokretanje postupka ozakonjenja, jer su predmet ozakonjenja bespravno izvedeni građevinski radovi, u odnosu na koje se ocenjuje ispunjenost uslova za sprovođenje postupka ozakonjenja.
Kada utvrdi ispunjenost prethodnih uslova, organ nadležan za spovođenje postupka ozakonjenja, utvrđuje postojanje odgovarajućeg prava iz člana 10. ovog zakona, a potom, ukoliko su svi ovi uslovi ispunjeni, nastavlja postupak ozakonjenja pribavljanjem dokumentacije iz člana 11. ovog zakona.
Da li se u postupku ozakonjenja kao investitor nadogradnje višeporodičnog objekta može pojaviti stambena zajednica (dogradnja 3. sprata sa 3 stana), i ako može ko zaključuje ogovor u ime vlasnika objekta i u ime investitora?
U skladu sa odredbama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (član 16.), stambena zajednica ima status pravnog lica. Samim tim, u pravnom prometu, stambena zajednica može se pojaviti i kao investitor. Nadziđivanje stambene zgrade u smislu Zakona o stanovanju i održavanju zgarda (član 9.) je jedan vid raspolaganja zajedničkim delovima zgrade. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice. Potrebna većina glasova za donošenje odluke o raspolaganju propisana je članom 44. stav 2. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. U Odluci skupštine stambene zajednice o raspolaganju (nadziđivanju) treba da bude navedeno i koje lice je zaduženo za podnošenje zahteva za odobrenje za izgradnju, i za potpisivanje ugovora o izvođenju radova sa izvođačem i slično, s tim što u ovom konkretnom slučaju, ne postoji ugovor o prenosu prava svojine između skupštine stambene zajednice i investitora (član 9. stav 3.) jer je stambena zajednica donela odluku da bude investitor.
Da li nadležni organ - Odeljenje nadležno za poslove urbanizma, pri izdavanju saglasnosti na elaborat geodetskih radova za ispravku granice parcela, odnosno da je građevinska parcela u skladu sa uslovima utvrđenim u planskom dokumentu (čl.81. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja („Sl. glasnik RS”, br. 32/2019), vrši i formalnu proveru sadržine elaborata geodetskih radova u smislu da li sadrži pravni i planski osnov, grafički deo i projekat geodetskog obeležavanja i da li proverava da li obrađivač elaborata geodetskih radova za ispravku granice parcela poseduje licencu propisanu članom 5. stav 1. tačka 4) Pravilnika o kriterijumima za izradu dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja, vrstama licenci za pravna lica, kao i o načinu i postupku izdavanja i oduzimanja licenci („Sl. glasnik RS”, br. 37/24) za izradu te vrste urbanističko tehničkog dokumenta?
U skladu sa članom 68. Zakona o planiranju i izgradnji, ispravka granica susednih katastarskih parcela, spajanje susednih katastarskih parcela istog vlasnika, spajanje susednih parcela na kojima je isto lice vlasnik, kao i obrazovanje većeg broja građevinskih parcela prema planiranoj ili postojećoj izgrađenosti odnosno planiranoj ili postojećoj nameni građevinske parcele, vrši se na osnovu elaborata geodetskih radova. Elaborat geodetskih radova izrađuje se u skladu sa propisima o državnom premeru i katastru.
U skladu sa članom 80. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja („Sl. glasnik RS“, br. 32/2019), ispravka granica susednih katastarskih parcela, spajanje susednih katastarskih parcela istog vlasnika, kao i spajanje susednih parcela istog vlasnika vrši se na predlog zainteresovanog lica, uz saglasnogsr vlasnika a na osnovu elaborata geodetskih radova.
U skladu sa članom 81. istog Pravilnika, elaborat geodetskih radova sadrži tekstualni i grafički deo. Tekstualni deo elaborata geodetskog obeležavanja sadrži:
1) pravni i planski osnov;
2) potvrdu nadležnog organa da katastarska parcela u javnoj svojini koja se pripaja susednoj parceli ne ispunjava uslove za posebnu građevinsku parcelu, kao i da je manje površine od parcele kojoj se pripaja;
3) saglasnost nadležnog organa da je građevinska parcela u skladu sa uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, a ukoliko planski dokument nije donet, u skladu sa podzakonskim aktom kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje.
U smislu člana 81. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja, u postupku izrade Elaborata geodetskih radova, nadležni organ će izdati saglasnost da je građevinska parcela formirana u skladu sa uslovima utvrđenim u planskom dokumentu. Ukoliko planski dokument nije donet, organ će izdati saglasnost da je parcela formirana u skladu sa Pravilnikom o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju. Takođe, ukoliko se radi o delu javne parcele koji se pripaja privatnoj parceli, nadležni organ izdaje potvrdu da katastarska parcela u javnoj svojini ne ispunjava uslov za građevinsku parcelu i da je manje površine od parcele kojoj se pripaja.
Imajući u vidu da se radi o elaboratu geodetskih radova, koji se izrađuje u skladu sa propisima o državnom premeru i katastru, nadležni organ JLS ne izdaje potvrdu ovog dokumenta niti proverava ispunjenost licenci za izradu ove vrste dokumenata.
Ukoliko se za potrebe formiranja većeg broja parcela izrađuje plan parcelacije/preparcelacije, u tom slučaju nadležni organ postupa u skaldu sa čl. 65-67. Zakona o planiranju i izgradnji, proverava usklađenost projekta parcelacije/preparcelacije sa planskim dokumentom i izdaje potvrdu u roku od 10 dana. U tom postupku nadležni organ proverava i da li je projekat preparcelacije izradilo odgovarajuće privredno društvo i da li je priložena licenca stručnog lica odgovarajuće (urbanističke struke).