Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjeDa li služba za obračun doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta prilikom novog obračuna doprinosa primenjuje važeće iznose za obračun doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta ili se primenjuju iznosi koji su važili prilikom izdavanja prvobitne građevinske dozvole (podnet je zahtev za izmenu rešenja u toku gradnje)?
Prilikom podnošenja zahteva za izdavanje/izmenu građevinske dozvole služba nadležna za obračun doprinosa mora, obzirom da se radi o javnom prihodu JLS, da primenjuje ulazne parametre za obračun koji važe na dan podnošenja tog zahteva. To znači da u konkretnom slučaju mora da se primeni prosečna cena novogradnje prema poslednjem zvanično objavljenom podatku organa nadležnog za statistiku, osim ukoliko u odluci JLS kojom su regulisana sva pitanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta nisu u smislu člana 97. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji predviđeni slučajevi u kojima se može postupiti drugačije.
U poslednje dve godine došlo je do znatnog povećanja cene građevinskog materijala i radne snage što je dovelo i do povećanja cene 1m² novogradnje. Postoji mogućnost da je utvrđena veća cena po 1m² novogradnje u odnosu na prethodnu 2022. kada je izdata prvobitna građevinska dozvola, tako da to može biti neposredan razlog utvrđivanja većeg iznosa obračuna.
Ukoliko odlukom JLS nisu predviđeni slučajevi i način obračuna za vraćanje primljenog doprinosa ili za vraćanje reduciranog iznosa doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta zbog poništaja građevinske dozvole ili zbog izmene građevinske dozvole u slučaju smanjenja površine objekta čija se izgradnja planira, imajući u vidu da se radi o javnom prihodu kojim JLS ne može raspolagati bez prethodno utvrđene nadležnosti i postupka, u tom slučaju ne postoji pravni osnov da se primene neki drugi ulazni parametri osim onih koji su utvrđeni u članu 97. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji.
Da li je neophodno izvršiti preparcelaciju zemljišta/promenu namene zemljišta odnosno kako postupiti u slučaju izdavanja rešenja o odobrenju za izvođenje radova za izgradnju male solarne elektrane na dve katastarske parcele različitih vlasnika. Sa svakim od vlasnika zaključen je i priložen ugovor o dugoročnom zakupu.
Član 69. Zakona o planiranju i izgradnji (ZPI) reguliše odstupanja od opštih pravila propisanih Zakonom o planiranju i izgradnji koji se tiču:
Solarna elektrana spada u kategoriju objekata definisanih u članu 2. tač. 44) ZPI.
Član 69. stav 2. i stav 4. određuje da se ne formira posebna građevinska parcela samo za objekte nabrojane u tim odredbama člana 69. ZPI ali ne i za objekte iz člana 2. tač. 44) ZPI, dakle ne i za solarne elektrane.
Za sve druge objekte, među kojima su i objekti iz člana 2. tačka 44) ZPI, postoji obaveza formiranja građevinske parcele ali ta građevinska parcela može odstupati od opštih pravila za parcelaciju utvrđenih ZPI (član 65. stav 1. ZPI) i to odstupanje može biti u pogledu površine ili položaja parcele koji je propisan važećim planskim dokumentom samo pod uslovom da postoji pristup planiranom objektu odnosno uređajima na drugi način a ne direktnim pristupom na javnu saobraćajnu površinu: ugovor o službenosti, rešenje o nepotpunoj eksproprijaciji ili rešenje suda o ustanovljavanju službenosti prolaza.
Dakle, u konkretnom slučaju, radi izgradnje solarne elektrane od dve postojeće kat. parcele u vlasništvu različitih lica treba formirati građevinsku parcelu, s tim što je potrebno, ukoliko ta građevinska parcela nema direktan pristup javnoj saobraćajnoj površini, da se pristup planiranim objektima obezbedi putem službenosti prolaza.
Istovremeno, ukoliko ugovor o zakupu zaključen sa vlasnicima kat. parcela u privatnoj svojini ne sadrži izričitu saglasnost vlasnika za formiranje građevinske parcele na osnovu projekta preparcelacije niti saglasnost za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova zakupcu, onda nisu ispunjeni uslovi u smislu člana 66. stav 2. ZPI za sprovođenje projekta preparcelacije niti su ispunjeni uslovi iz člana 135. ZPI za izdavanje odobrenja za izgradnju objekta. Naravno, ova saglasnost može biti data i u formi posebne izjave na kojoj su potpisi vlasnika dve kat. parcele overeni od strane javnog beležnika.
Pored napred navedenih uslova, pre izdavanja rešenja o odobrenju izvođenja radova na izgradnji solarne elektrane potrebno je da investitor u smislu člana 135. stav 10. ZPI pribavi energetsku dozvolu u skladu sa Zakonom o energetici.
Koja se dokumenta podnose kod izbora upravnika Stambene zajednice?
U skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i Pravilnikom o sadržini registra i dokumentaciji potrebnoj za registraciju i evidenciju podataka o stambenim zajednicama, kao i načinu podnošenja podataka i dokumenata ("Sl. glasnik RS", br. 49/2017), Registar stambenih zajednica sadrži podatke koji se registruju i podatke koji se evidentiraju. Podaci o upravniku su podaci koji se registruju.
U Registar se vrši upis, promena i brisanje podataka i dokumenata o stambenim zajednicama koji su predmet registracije i evidencije u skladu sa Zakonom i pravilnikom. Promena u registru koja se tiče reizbora upravnika za naredni period vrši se u skladu sa članom 9. Pravilnika o sadržini registra… uz prilaganje zapisnika sa Sednice skupštine SZ o izboru upravnika, i dokaz o uplati administrativne takse, uz donošenje rešenja o promeni.
Dakle, potrebno je podneti zahtev za promenu u Registru, uz podnošenje priloga – zapisnika sa sednice skupštine SZ i dokazom o uplati takse. Nadležni registrator doneće odgovarajuće rešenje i uneti promenu u Registar stambenih zajednica.
Da li je potrebno izbrisati teret-plaćanje naknade pre potvrđivanja projekta parcelacije ili tek kada se traži građevinska dozvola?
Članom 88. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da je, kada se planskim dokumentom promeni namena poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište, organ nadležan za donošenje planskog dokumenta dužan da u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu tog dokumenta, organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra dostavi planski dokument koji sadrži popis katastarskih parcela kojima je promenjena namena ili opis granice planskog dokumenta sa popisom katastarskih parcela sa odgovarajućim grafičkim prikazom.
Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra u roku od 15 dana po dobijanju akta iz stava 1. ovog člana rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti.
Stavom 5. člana 88. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da je vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište, dužan da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište ili zakonom kojim se uređuje šumsko zemljište.
Dakle, mišljenje Stručne službe SKGO je da je vlasnik u obavezi da plati naknadu za prenamenu poljoprivrednog zemljišta u građevinsko pre izdavanja građevinske dozvole, nakon čega će organ nadležan za poslove katastra izbrisati zabeležbu.
Lokalna samouprava je dana 29.01.2014. godine izdala građevinsku dozvolu za asfaltni kolovoz, a dana 29.01.2016. godine izdala potvrdu o prijemu prijave o početku izvođenja radova. Imajući u vidu da radovi nisu završeni, da li je predmetna građevinska dozvola i dalje važeća, a ako nije, da li postoji mogućnost produženja važenja iste?
Izdata pravnosnažna građevinska dozvola na koju se odnosi pitanje i dalje važi i na osnovu nje se može nastaviti izvođenje radova, a potom izdati i rešenje o upotrebnoj dozvoli.
Za važnost građevinske dozvole treba imati u vidu dva roka koja se oba računaju od dana pravnosnažnosti rešenja o građevinskoj dozvoli.
Prvi rok sadržan je u stavu 1. člana 140. Zakona o planiranju i izgradnji (ZPI) i određuje da građevinska dozvola prestaje da važi ukoliko se u roku od 3 godine od dana pravnosnažnosti rešenja o građevinskoj dozvoli ne izvrši prijava radova.
Prijava radova je važan korak jer od potvrđene prijave radova zapravo počinje izgradnja objekta tako da zakonodavac ovde dosledno zastupa stav da se može smatrati da se radi o objektu u izgradnji samo ukoliko je za njega izdato pravnosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli i potvrđena prijava radova.
U ovom konkretnom slučaju imamo pravnosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli i prijavu radova koja je potvrđena 2 godine kasnije (pretpostavljamo da nije nastupila pravnosnažnost rešenja istog dana kada je to rešenje izdato), te iz tog razloga rešenje o građevinskoj dozvoli od 29.01.2014. i dalje važi.
Drugi rok sadržan je u stavu 4. člana 140. ZPI koji određuje da građevinska dozvola prestaje da važi ukoliko se u roku od 5 godina od dana pravnosnažnosti tog rešenja ne izda upotrebna dozvola.
Ovo pravilo ne primenjuje se, dakle ne prestaje važnost pravnosnažnog rešenja o građevinskoj dozvoli istekom ovog roka, ako se radi o objektima iz člana 133. ZPI (objekti za čiju izgradnju akte kojima se odobrava izgradnja objekata izdaje Ministarstvo), o objektima komunalne infrastrukture koji se grade fazno i ako se radi o stambenim objektima koje investitor gradi za rešavanje svoje stambene potrebe.
U konkretnom slučaju, radi se o rešenju kojim se odobrava izgradnja objekta komunalne infrastrukture – ulice, odnosno jednog njenog dela (faze) – kolovoza, te prema tome važnost izdatog pravnosnažnog rešenja o građevinskoj dozvoli nije prestala.
U pogledu mogućnosti produženja važenja građevinske dozvole, uobičajeno je u praksi da se može produžiti važnost izdate građevinske dozvole samo ukoliko se zahtev za produženje važnosti podnese pre isteka propisanog roka iz člana 140. stav 1. i stav 4. ZPI.