Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjeDa li se u postupku ozakonjenja kao investitor nadogradnje višeporodičnog objekta može pojaviti stambena zajednica (dogradnja 3. sprata sa 3 stana), i ako može ko zaključuje ogovor u ime vlasnika objekta i u ime investitora?
U skladu sa odredbama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (član 16.), stambena zajednica ima status pravnog lica. Samim tim, u pravnom prometu, stambena zajednica može se pojaviti i kao investitor. Nadziđivanje stambene zgrade u smislu Zakona o stanovanju i održavanju zgarda (član 9.) je jedan vid raspolaganja zajedničkim delovima zgrade. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice. Potrebna većina glasova za donošenje odluke o raspolaganju propisana je članom 44. stav 2. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. U Odluci skupštine stambene zajednice o raspolaganju (nadziđivanju) treba da bude navedeno i koje lice je zaduženo za podnošenje zahteva za odobrenje za izgradnju, i za potpisivanje ugovora o izvođenju radova sa izvođačem i slično, s tim što u ovom konkretnom slučaju, ne postoji ugovor o prenosu prava svojine između skupštine stambene zajednice i investitora (član 9. stav 3.) jer je stambena zajednica donela odluku da bude investitor.
Da li nadležni organ - Odeljenje nadležno za poslove urbanizma, pri izdavanju saglasnosti na elaborat geodetskih radova za ispravku granice parcela, odnosno da je građevinska parcela u skladu sa uslovima utvrđenim u planskom dokumentu (čl.81. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja („Sl. glasnik RS”, br. 32/2019), vrši i formalnu proveru sadržine elaborata geodetskih radova u smislu da li sadrži pravni i planski osnov, grafički deo i projekat geodetskog obeležavanja i da li proverava da li obrađivač elaborata geodetskih radova za ispravku granice parcela poseduje licencu propisanu članom 5. stav 1. tačka 4) Pravilnika o kriterijumima za izradu dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja, vrstama licenci za pravna lica, kao i o načinu i postupku izdavanja i oduzimanja licenci („Sl. glasnik RS”, br. 37/24) za izradu te vrste urbanističko tehničkog dokumenta?
U skladu sa članom 68. Zakona o planiranju i izgradnji, ispravka granica susednih katastarskih parcela, spajanje susednih katastarskih parcela istog vlasnika, spajanje susednih parcela na kojima je isto lice vlasnik, kao i obrazovanje većeg broja građevinskih parcela prema planiranoj ili postojećoj izgrađenosti odnosno planiranoj ili postojećoj nameni građevinske parcele, vrši se na osnovu elaborata geodetskih radova. Elaborat geodetskih radova izrađuje se u skladu sa propisima o državnom premeru i katastru.
U skladu sa članom 80. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja („Sl. glasnik RS“, br. 32/2019), ispravka granica susednih katastarskih parcela, spajanje susednih katastarskih parcela istog vlasnika, kao i spajanje susednih parcela istog vlasnika vrši se na predlog zainteresovanog lica, uz saglasnogsr vlasnika a na osnovu elaborata geodetskih radova.
U skladu sa članom 81. istog Pravilnika, elaborat geodetskih radova sadrži tekstualni i grafički deo. Tekstualni deo elaborata geodetskog obeležavanja sadrži:
1) pravni i planski osnov;
2) potvrdu nadležnog organa da katastarska parcela u javnoj svojini koja se pripaja susednoj parceli ne ispunjava uslove za posebnu građevinsku parcelu, kao i da je manje površine od parcele kojoj se pripaja;
3) saglasnost nadležnog organa da je građevinska parcela u skladu sa uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, a ukoliko planski dokument nije donet, u skladu sa podzakonskim aktom kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje.
U smislu člana 81. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja, u postupku izrade Elaborata geodetskih radova, nadležni organ će izdati saglasnost da je građevinska parcela formirana u skladu sa uslovima utvrđenim u planskom dokumentu. Ukoliko planski dokument nije donet, organ će izdati saglasnost da je parcela formirana u skladu sa Pravilnikom o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju. Takođe, ukoliko se radi o delu javne parcele koji se pripaja privatnoj parceli, nadležni organ izdaje potvrdu da katastarska parcela u javnoj svojini ne ispunjava uslov za građevinsku parcelu i da je manje površine od parcele kojoj se pripaja.
Imajući u vidu da se radi o elaboratu geodetskih radova, koji se izrađuje u skladu sa propisima o državnom premeru i katastru, nadležni organ JLS ne izdaje potvrdu ovog dokumenta niti proverava ispunjenost licenci za izradu ove vrste dokumenata.
Ukoliko se za potrebe formiranja većeg broja parcela izrađuje plan parcelacije/preparcelacije, u tom slučaju nadležni organ postupa u skaldu sa čl. 65-67. Zakona o planiranju i izgradnji, proverava usklađenost projekta parcelacije/preparcelacije sa planskim dokumentom i izdaje potvrdu u roku od 10 dana. U tom postupku nadležni organ proverava i da li je projekat preparcelacije izradilo odgovarajuće privredno društvo i da li je priložena licenca stručnog lica odgovarajuće (urbanističke struke).
Kada je u Lokacijskim uslovima navedeno da vlasnik nije obavezan da plati promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište, da li ima osnova i potrebe izdati rešenje o oslobađanju nakande za promenu namene poljoprivrednog zemljišta?
Član 47. Zakona o naknadama za korišćenje javnih dobara propisano je da se naknada za promenu namene poljoprivrednog zemljišta ne plaća u slučaju gradnje ili rekonstrukcije porodične stambene zgrade poljoprivrednog domaćinstva u cilju poboljšanja uslova stanovanja članova domaćinstva ili u slučaju prirodnog razdvajanja poljoprivrednog domaćinstva najviše do 200 m2 stambenog prostora. Takođe, istim članom Zakona je propisano da se naknada ne plaća u slučaju izgradnje ekonomskih objekata koji se koriste za primarnu poljoprivrednu proizvodnju, odnosno koji su u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje, a vlasniku je poljoprivreda osnovna delatnost.
Oslobađanje od plaćanja naknade predviđeno je za stambene zgrade poljoprivrednog domaćinstva do 200 m2 stambenog prostora i za ekonomske objekte u funkciji primarne poljopivredne proizvodnje uz uslov da je vlasniku poljoprivreda osnovna delatnost.
Nadležni organ za poslove poljoprivrede je u obavezi da vodi postupak, i da na osnovu priložene dokumentacije utvrdi da li postoje mogućnosti za oslobađanje od plaćanja naknade za promenu namene.
Takođe, Zakonom o poljoprivrednom zemljištu zabranjeno korišćenje poljoprivrednog zemljišta u nepoljoprivredne svrhe (član 22. Zakona) a članom 83. stav 1. tačka 8) dato je ovlašćenje poljoprivrednoj inspekciji da vrši kontrolu da li se poljoprivredno zemljište prve, druge, treće, četvrte i pete katastarske klase koristi u nepoljoprivredne svrhe.
Da li nadležni organ može izdati Lokacijske uslove, pa posle i građevinsku dozvolu za izvedene radove prema?
Zakonom o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020, 52/2021 i 62/2023) je regulisan postupak izgradnje objekata, kao skupa radnji koji obuhvata: prethodne radove, izradu i kontrolu tehničke dokumentacije, pripremne radove za građenje, građenje objekta i stručni nadzor u toku građenja objekta.
Građenje objekta vrši se na osnovu građevinske dozvole i tehničke dokumentacije, pod uslovima i na način utvrđen Zakonom o planiranju i izgradnji, kako je to propisano članom 110. ovog zakona.
Članom 175. stav 1. tačka 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da građevinski inspektor u vršenju inspekcijskog nadzora ima pravo i dužnost da proverava da li je za objekat koji se gradi, odnosno za izvođenje radova izdata građevinska dozvola i potvrđena prijava o početku građenja, te da je ovlašćen da naredi rešenjem obustavu radova i uklanjanje objekta ili njegovog dela, ako se objekat gradi ili je njegovo građenje završeno bez građevinske dozvole, odnosno ako se objekat gradi suprotno građevinskoj dozvoli i potvrdi o prijavi radova, kako je to propisano članom 176. stav 1. tačka 1. istog zakona.
Zakonom o ozakonjenju objekata ("Sl. glasnik RS", br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US, 1/2023 - odluka US i 62/2023) omogućeno je ozakonjenje bespravno izgrađenih objekata koji su vidljivi na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, pod uslovima propisanim ovim zakonom.
Svi objekti izgrađeni bez izdatog rešenja o građevinskoj dozvoli ili rešenja o odobrenju izvođenja radova posle 27. novembra 2015. godine nisu predmet ozakonjenja u skladu sa odredbama ovog Zakona o ozakonjenju objekata i nadležni građevinski inspektor za te objekte donosi rešenje o rušenju, koje je izvršno danom donošenja, u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, kako je to propisano članom 6. stav 9. Zakona o ozakonjenju objekata.
Ne postoji mogućnost ozakonjenja ovih bespravno izvedenih radova primenom odredaba Zakona o planiranju i izgradnji, izdavanjem lokacijskih uslova i građevinske dozvole za bespravno izvedene građevinske radova.
Ovako izvedeni radovi mogu biti samo predmet inspekcijskog nadzora građevinskog inspektora, koji će rešenjem naložiti njihovo uklanjanje.
Nadležni organ je izdao sledeća dokumenta u predmetu izgradnje industrijskog objekta za preradu voća: lokacijske uslove (2016.), građevinsku dozvolu (2017.), potvrdu prijave radova (2017.), potvrdu prijave temelja (2017.), potvrdu prijave konstrukcije (2022), kao i rešenje o produženju važenja građevinske dozvole do 13.05.2024, izmena lokacijskih uslova u pogledu uslova imaoca javnih ovlašćenja-EPS (2022.), izmena građevinske dozole u pogledu uslova imaoca (2022.) U toku je postupak izmene lokacijskih uslova zbog promena u toku građenja (postupanje drugostepenog organa po prigovoru ), a u međuvremenu je dana 17.05.2024. godine investitor podneo zahtev za novo produženje važenja građevinske dozvole. Da li je građevinska dozvola prestala da važi? Kako organ da postupi po novom zahtevu za produženje važenja građevinske dozvole? Da li postoji zakonski osnov da građevinska dozvola nastavi da važi?
Rešenjem o produženju važenja prve građevinske dozvole, nadležni organ je imao mogućnost da u smislu člana 140. stav 4. Zakona o planiranju i izgradnji produži važenje ne za dve godine, kako je to navedeno u rešenju, već za pet godina računajući od dana pravnosnažnosti rešenja o izmeni građevinske dozvole iz 2022. godine.
Smatramo da bi u ovom slučaju imalo mesta, da nije podnet i novi zahtev za izmenu lokacijskih uslova zbog promena u toku izgradnje/primedbe drugostepenog organa po prigovoru, da se produži važenje rešenja o izmeni građevinske dozvole još za dve godine u smislu člana 140. stav 5. Zakona o planiranju i izgradnji, pod uslovom da je zahtev za produženje važnosti podnet pre isteka roka utvrđenog u stavu 3. dispozitiva rešenja iz 2022. godine.
U slučaju usvajanja novog zahteva za izemenu lokacijskih uslova koji je podnet pre zahteva za novo produženje građevinske dozvole, uslediće i novi zahtev za izmenu rešenja o izmeni građevinske dozvole i donošenjem novog rešenja o izmeni građevinske dozvole i drigo rešenje o izmeni građevinske dozvole više neće važiti (kao što je donošenjem tog rešenja prestala da važi prva građevinska dozvola), već će se novo rešenje o izmeni smatrati novom građevinskom dozvolom.
Kako je stranka pre poslednjeg zahteva za produženje važenja građevinske dozvole prvo podnela zahtev za izmenu lokalcijskih uslova (zbog promena nastalih u toku izgradnje/postupanje po primedbama drugostepenog organa po prigovoru) taj zahtev je „stariji“ i o njemu prvo treba nadležni organ da odluči odnosno da izda nove lokacijske uslove ukoliko su za to ispunjeni zakonom predviđeni uslovi.
Treba prekinuti postupak po podnetom zahtevu za novo produženje građevinske dozvole zbog potrebe rešavanja prethodnog pitanja (primeniti odredbe o prekidu postupka iz ZUP-a) i uz obrazloženje da se o njemu ne može odlučiti dok se prethodno ne odluči o ranije podnetom zahtevu – zahtevu za izmenu lokacijskih uslova, a potom i o novom zahtevu za izdavanje građevinske dozvole.
Ukoliko budu izmenjeni Lokacijski uslovi i stranka podnese zahtev za izmenu rešenja o izmeni građevinske dozvole iz 2022. godine, tada će se doneti novo rešenje o izmeni građevinske dozvole koje ima karakter nove građevinske dozvole i tom prilikom može se primeniti član 140. stav 4. Zakona o planiranju i izgradnji i odrediti rok o d 5 godina zavaženje građevinske dozvole.
U tom slučaju, nastaviće se prekinuti postupak po zahtevu od 17.05.2024. godine i odbiće se taj zahtev kao neosnovan, uz obrazloženje da je novim rešenjem o izmeni građevinske dozvole određen novi rok za važenje građevinske dozvole.
Odredbe Zakona o planiranju i izgradnji o važenju građevinske dozvole po usmenim preporukama Ministarstva ne treba rigorozno primenjivati, naročito kada se radi o objektima koji su znatno izgrađeni (prijava radova, potvrđeni temelji i konstrukcija) i iz tih razloga, Stručna služba SKGO predlaže da se postupi na napred navedeni način.