Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjePoštovani molim vas za odgovor tiče se ozakonjenja ,naime jedan čovek hoće da ozakoni kuću za koju ima dozvolu za gradnju ali nije ucrtana u katastar, suvlasnik je sa svojim ujakom i pita da li može da ozakoni samo svoj deo kuće zato što ujak nije u mogućnosti za svoj deo a kuća je spratnosti P+1+1+Pk .On bi hteo da ozakoni samo prizemlje i prvi sprat koji su u njegovom vlasništvu.Zakonom je predviđeno da se ozakoni ceo objekat ali vi mi recite da li postoji mogućnost za ovakvo ozakonjenje ili drugi način na koji bi mogao da do kraja ucrta kuću tj.svoj deo u katastar.?
Zakonom o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US, 1/2023 - odluka US i 62/2023) članom 4. stav 2. propisano je da se ovaj zakon ne primenjuje na objekte za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, a koji se koriste bez izdatog rešenja o upotrebnoj dozvoli. Rešenje o upotrebnoj dozvoli pribavlja se u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata, a komisija za tehnički pregled prilikom utvrđivanja podobnosti objekta za upotrebu tu činjenicu utvrđuje na osnovu izdate građevinske dozvole i glavnog projekta, na osnovu propisa koji je važio u vreme izdavanja građevinske dozvole. Pre izdavanja rešenja o upotrebnoj dozvoli, pribavlja se dokaz o izmirenim obavezama u pogledu naknade, odnosno doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, ako se o tome ne vodi službena evidencija.
Ukoliko je ceo objekat bespravno izgrađen, mora se ozakoniti ceo objekat, kao jedinstvena građevinska celina, bez obzira na to koliko suvlasnika ili etaža ima. Činjenica suvlasništva ne utiče na mogućnost ozakonjenja objekta po delovima ili etažama koje pripadaju pojedinačnim suvlasnicima, čak i ako u stvarnosti postoje posebni delovi koji su razraničeni među suvlasnicima. Zakon objekat tretira kao jedinstvenu građevinsku celinu.
Tek nakon završenog postupka ozakonjenja, u katastru nepokretnosti se mogu evidentirati suvlasnički delovi ili sprovesti etažiranje objekta, čime se pravno razgraničavaju delovi koji pripadaju svakom suvlasniku.
U skladu sa Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedura , član 26, stav 2, tačka 5 Prilaze se 5) ugovor između investitora i finansijera, ako je zaključen i ako je u zahtevu za izdavanje rešenja naveden finansijer. Da li je neophodno da ovaj ugovor bude overen kod notara u skladu sa zakonom po kom se radi overa dokumentara, ili nije neophodno?
Ugovor o finansiranju svakako treba nakon zaključenja da budem predmet notarske obrade.
Pred notarom se vrše dve vrste overa ugovora: overa potpisa i solemnizacija (potvrda sadržine ugovora) ako ugovor ima za predmet raspolaganje odnosno sticanje nepokretnosti.
Koja vrsta overe će se izvršiti zavisi od predmeta ugovora o finansiranju.
Ako zaključenim ugovorom finansijer ne stiče prava na nepokretnostima (što je redak slučaj u praksi) tada će notar izvršiti tzv. “malu overu” – overu potpisa. Ako je predmet ugovora o finansiranju istovremeno i sticanje nepokretnosti od strane finansijera tada će notar izvršiti solemnizaciju ugovora.
Radi se o postavljanju montažno-demontažnog objekta nadstrešnice ispred ugostiteljskog objekta na površini koja je planskim dokumentom predviđena kao površina javne namene, tj. katastarska parcela na kojoj je postavljena nadstrešnica je ulica koja je u sklopu pešačke zone, dok se ugostiteljski objekat nalazi na parceli u privatnoj svojini. Namena nadstrešnice je natkrivanje letnje bašte ugostiteljskog objekta. Površina nadstrešnice oko 20-25m2. Nadstrešnica je od metalnih konstruktivnih elemenata sa metalnim stubovima. Da li uklanjanje postavljene nadstrešnice spada u nadležnost građevinske ili komunalne inspekcije s obzirom da je isti postavljen na javnoj površini? Da li za napred opisani objekat postoji obaveza pribavljanja akta nadležnog organa u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji?
Zakonom o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020, 52/2021 i 62/2023) propisano je članom 144. da se posebna vrsta objekata može graditi, odnosno određeni radovi izvoditi i bez pribavljanja akta nadležnog organa, u skladu sa posebnim propisom iz člana 201. stav 7. tačka 13a) ovog zakona.
Pravilnikom o posebnoj vrsti objekata i posebnoj vrsti radova za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa, kao i vrsti objekata koji se grade, odnosno vrsti radova koji se izvode, na osnovu rešenja o odobrenju za izvođenje radova, kao i obimu, sadržaju i kontroli tehničke dokumentacije koja se prilaže uz zahtev i postupku koji nadležni organ sprovodi ("Sl. glasnik RS", br. 87/2023 i 16/2024), članom 2. stav 1. tačka 4. propisano je da su posebne vrste objekata i posebne vrste radova za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa i nadstrešnice osnove do 20 m2.
Kada su u pitanju montažni objekti privremenog karaktera na javnim i drugim površinama, članom 146. Zakonom o planiranju i izgradnji propisano je da postavljanje i uklanjanje manjih montažnih objekata privremenog karaktera na javnim i drugim površinama obezbeđuje i uređuje jedinica lokalne samouprave.
Zakonom o komunalnim delatnostima ("Sl. glasnik RS", br. 88/2011, 104/2016, 95/2018 i 94/2024) propisao je, članom 34. da je opštinski, odnosno gradski komunalni inspektor ovlašćen da naloži rešenjem uklanjanje stvari i drugih predmeta sa površina javne namene ako su oni tu ostavljeni protivno propisima.
Na osnovu svega navedenog, mišljenja smo, da bi u zavisnosti od veličine postavljene nadstrešnice i okolnosti konkretnog slučaja, nadzor mogla da izvrši, najpre, komunalna inspekcija, u cilju zaštite javne površine, a potom i građevinska, ukoliko postavljena nadstrešnica spada u one za čije postavljanje je potrebno pribaviti dozvolu.
ZAHTEV ZA PROMENU NAMENE POSLOVNOG PROSTORA U STAMBENI Poslovni prostor , na drugom spratu, poseban deo 29, poslovni prostor od 61 m2 na kp 3171/4 KO Aleksandrovac, za objekat koji je upisan , deo objekta ima odobrenje za upotrebu/izgrađen pre propisa/preuzet iz zemljišne knjige, uvidom RGZ SKN u poseban deo 29, stoji zabeležba da deo objekta nema dozvolu građevinsku i upotrebnu Kako postupiti, objekat poseduje neku upotrebnu dozvolu u procesu legalizacije, međutim postoji i teret da deo objekta nema dozvolu. Da li je moguća promena namene u posebnom delu koji je obuhvaćen ovom upotrebnom dozvolom, iako je stambeno poslovna zgrada kao celina sa teretom , uvid rdz
Zabeležba ovog tipa RGZ obično se stavlja ukoliko se radi o zgradama na kojima je vršena nadogradnja (povećanje spratova u odnosu na prvobitnu građevinsku i upotrebnu dozvolu).
Ukoliko je u toku postupka utvrđeno da se poslovni prostor čija se prenamena traži nalazi u delu zgrade koji je obuhvaćen upotrebnom dozvolu i ukoliko struktura i dimenzije posebnog dela odgovaraju u celosti posebnom delu koji je prikazan u projektnoj dokumentaciji na osnovu koje je izdata upotrebna dozvola, mišljenja smo da nema smetnji za promenu namene predmetnog poslovnog prostora.
Poštovani stranka tj.učesnik u postupku ozakonjenja je podnela zahtev za ozakonjenje pomoćnog objekta a u listu nepokretnosti stoji pod teretom hipoteka ali na stambenom objektu na istoj parceli.Da li ja kao organ nadležan za ozakonjenje mogu da nastavim sa postupkom ozakonjenja u ovom slučaju.
Hipoteka nije smetnja za ozakonjenje objekta jer se samim ozakonjenjeme ne menja vlasnik nepokretnosti niti se smanjuje vrednost predmetnog objekta, već se ozakonjuje nelegalno sagrađeni objekat.
Iz vašeg pitanja se vidi da je hipoteka upisana na glavnom, stambenom objektu koji je pretpostavljamo ranije ozakonjen ili je legalno izgrađen tako da pitanje postojanja hipoteke na istom ne dira u sudbinu pomoćnog objekta koji je predmet ozakonjenja.
Ozakonjenjem se takođe ne umanjuje vrednost objekta, tako da se i sa te strane ne ugožava pravo poverioca u čiju korist je upisana hipoteka.
Naravno, ukoliko imate bilo kakvu sumnju na dalje da bi pravo lica u čiju korist je upisana hipoteka bilo ugroženo, možete da se obratite istom sa zahtevom za mišljenje na predloženi postupak.
Ukoliko je hipteka upisana u korist neke komercijalne banke, najbolje bi bilo da kontaktirate njihovu Pravnu službu za mišljenje.
Generalno gledano, na osnovu dostavljenog pitanja u ovom trenutku ne vidimo problem da se postupak ozakonjenja pomoćnog objekta nastavi, naravno ukoliko su ispunjeni svi drugi uslovi iz Zakona o ozakonjenju.