Na ovoj stranici SKGO objavljuje odgovore Stručne službe SKGO na pitanja koja iz lokalnih uprava dobija u vezi sa funkcionisanjem lokalne samouprave u različitim oblastima i sa primenom nadležnosti i poslova gradova i opština.
Odgovori su dati polazeći od prethodnih iskustava, uvida i gledišta Stručne službe SKGO o primeni nadležnosti lokalne samouprave, od potvrđene dobre prakse u gradovima i opštinama, kao i od iskustava saradnje SKGO sa partnerima iz republičkih institucija i različitih organizacija koje sarađuju sa lokalnim vlastima u Srbiji. Odgovori Stručne službe SKGO ne predstavljaju zvanično tumačenje primene propisa koji uređuju rad lokalnih vlasti, nego njeno mišljenje u vezi sa konkretnim pitanjem koje je postavljeno.
Baza pitanja i odgovora može se pretraživati preko pojma koje se pojavljuje u određenom pitanju ili odgovoru i preko tematskih oblasti, odnosno podtema, koje čine delove nadležnosti lokalne samouprave u Republici Srbiji.
Sve predloge i komentare u vezi sa ovim servisom možete poslati na e-mejl pitaj@skgo.org
Postavite pitanjeDa li kod upisa zemljišta u Registar nepokretnosti u javnoj svojini treba upisati svako zemljište pod zgradom i drugim objektom posebno za zemljište pod svakom zgradom i objektom ili zemljište na jednoj katastarskoj parceli treba upisati kao jedno zemljište bez obzira iz koliko delova se sastoji? Kako postupiti ukoliko su na jednoj istoj katastarskoj parceli kod katastra upisani npr. sledeće nepokretnosti: objekat (broj 1) površine Xm2, građevinsko zemljište - zemljište pod zgradom i drugim objektom (broj dela parcele: 1) takođe površine Xm2, objekat (broj 2) površine Ym2, građevinsko zemljište - zemljište pod zgradom i drugim objektom (broj dela parcele: 2) naravno takođe površine Ym2, građevinsko zemljište - zemljište uz zgradu i objekat (broj dela parcele: 3) površine Zm2 i građevinsko zemljište - građevinska parcela (broj dela parcele: 4) površine Žm2. Jasno je da u datom primeru treba upisati 2 objekta, ali da li u datom primeru građevinsko zemljište treba upisati kao jedno građevinsko zemljište čija površina iznosi X+Y+Z+Ž m2 ili ih treba upisati kao četiri posebna građevinska zemljišta?
Evidentiranje nepokretnosti u javnoj svojini, putem aplikacije “Registar jedinstvene evidencije nepokretnosti u javnoj svojini”, koja je dostupna na portalu eUprave, vrši se tako što se svaka nepokretnost evidentira u zasebnom elektronskom NEP JS obrascu, koji je propisan Uredbom o evidenciji nepokretnosti u javnoj svojini. Dakle, treba upisati svaki objekat i svako zemljište pod zgradom i drugim objektom, pojedinačno na zasebnim NEP JS obrascima, pa i kada je u pitanju, kao u konkretnom slučaju, jedna katastarska parcela koja je podeljena u više delova, treba upisati svaki deo pojedinačno na zasebnim NEP JS obrascima.
To znači da u konkretnom slučaju, treba popisati 6 objekata u 6 NEP JS obrazaca, kao i 8 građevinskih zemljišta u 8 NEP JS obrazaca (tj. svih 8 delova zemljišta trebalo upisati kao posebne nepokretnosti). Skrećem Vam pažnju, da u konkretnom slučaju, što se tiče podatka iz A lista (LN:1056, KO: XX) o načinu korišćenja i klase zemljišta, te podatke treba upisati u polje Struktura u elektronskom NEP JS obrascu (nije obavezan podatak, ali upotpunjava informaciju o nepokretnosti koja se popisuje). Kod svih pomenutih nepokretnosti (LN:1056, KO: XX), treba upisati udeo (susvojina, obim udela: ½).
Opština je primila zahtev stranke za donošenje rešenja za utvrđivanje naknade za promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta u građevinsko zemljište. Uvidom u katastar nepokretnosti je utvrđeno da organ nadležan za poslove državnog premera i katastra nije izvršio promenu tj. stavio zabeležbu u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti tj. u listu nepokretnosti predmetno zemljište se i dalje vodi kao poljoprivredno (nije izvršena promena shodno važećem planskom aktu). Da li opština može da donese rešenje za utvrđivanje naknade za promenu namene zemljišta imajući u vidu činjenicu da služba za katastar nije izvršila promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište ili se Rešenje o utvrđivanju naknade za promenu namene izdaje kada se izvrši promena namene zemljišta u katastru nepokretnosti, a posebno imajući u vidu odredbe člana 83. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji?
Članom 83. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane ovim zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava.
Imajući u vidu ovu odredbu, smatramo da organ Opštinske uprave može doneti rešenje za utvrđivanje naknade o promeni namene poljoprovrednog u građevinsko zemljište, po podnetom zahtevu.
Članom 135. stavom 6. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da se za rekonstrukciju, sanaciju i adaptaciju javnih saobracajnih i drugih javnih povrsina u regulaciji posotojeće saobraćajnice u skladu sa faktičkim stanjem na terenu ne dostavlja dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu odnosno objektu. Da li to znači da ne treba pribaviti nikakvu saglasnost vlasnika kada faktička saobraćajnica prolazi preko parcela privatnih lica?
Članom 135. stav 6. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se prilikom izdavanja građevinske dozvole za izgradnju komunalne infrastrukture, kao i rekonstrukciju, sanaciju i adaptaciju javnih saobraćajnih i drugih javnih površina u regulaciji postojeće saobraćajnice, u skladu sa faktičkim stanjem na terenu, ne dostavlja se dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu, odnosno objektu.
Dakle, ukoliko se radi o sanaciji, rekonstrukciji ili adaptaciji postojeće saobraćajnice (a ne o izgradnji nove saobraćajnice), saglasnost vlasnika zemljišta nije potrebna. S druge strane, ukoliko projekat rekonstrukcije predviđa proširenje saobraćajnice u odnosu na faktičko stanje, rešavanje imovinskih odnosa moralo bi biti rešeno kao prethodno pitanje.
Da li je moguće utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu u situaciji kada je podnet zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu za stan, koji je u privatnoj susvojini fizičkih lica, dok je na objektu u kome je navedeni stan evidentiran upisano kao držalac DOO. Zemljište predstavlja svojinu Republike Srbije. Predmetno zemljište je obuhvaćeno Ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa vezanih za preuzimanje, čuvanje i privremeno korišćenje nepokretnosti u državnoj svojini, zaključenim između Opštine i RS.
Članom 70. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji je propisano da je zemljište za redovnu upotrebu zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta, koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku, u skladu sa ovim zakonom, postaje katastarska parcela. S obzirom na to, da stan po Zakonu o planiranju i izgradnji nije objekat, već je to posebni deo objekta, utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu za stan, na žalost nije moguće.
Dakle, u ovom konkretnom slučaju trebalo bi utvrditi zemljište za redovnu upotrebu za ceo objekat, a nikako samo za stan. Takođe, savetujemo da se proveri šta piše u ugovoru o kupoprodaji stana, tj. da li u ugovoru piše da se prenosi i pravo korišćenja na zemljištu srazmerno površini stana. Ako se to u ugovoru spominje onda treba samo to da se sprovede u RGZ-u.
Odeljenje za urbanizam, privredu i inspekcijske poslove izdalo je Rešenje o odobrenju izvođenja radova za prenamenu objekta bez izvođenja građevinskih radova iz stambenog (A kategorija) u poslovni prostor (B kategorija). Zakonom o planiranju i izgradnji i Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, za objekte B kategorije jasno je utvrđeno koja se dokumentacija prilaže uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole. Kako se u konkretnom slučaju radi o prenameni objekta bez izvođenja građevinskih radova, iako je objekat B kategorije, da li je potrebno uz zahtev priložiti Izveštaj komisije o tehničkom pregledu objekta? Da li je potrebno izdavanje upotrebne dozvole, ili već pravosnažno rešenje o odobrenju izvođenja radova za prenamenu objekta bez izvođenja radova predstavlja osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, u skladu sa članom 145. Stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji, te u tom slučaju nadležni organ po službenoj dužnosti pravosnažno rešenje dostavlja kroz sistem zahtev katastru za promenu namene objekta?
Prema članu 145. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji, upotrebna dozvola se može izdati na zahtev investitora, po završetku izgradnje, odnosno izvođenja radova, ali njeno pribavljanje nije obavezno.
Prema članu 145. stav 8. pravnosnažno rešenje o odobrenju izvođenja radova, za objekte koji se u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima mogu upisati u javnu evidenciju, kao i za promenu namene objekta, odnosno dela objekta bez izvođenja radova, predstavlja osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, a ako je za predmetni objekat, odnosno izvođenje radova izdata i upotrebna dozvola po zahtevu investitora, osnov za upis u javnu knjigu predstavlja pravnosnažno rešenje iz stava 3. ovog člana i pravnosnažno rešenje o upotrebnoj dozvoli.
S obzirom da se u konkretnom slučaju radi samo o promeni namene bez izvođenja radova, a uz pretpostavku da sam objekat koji je predmet promene namene već ima upotrebnu dozvolu, upis promene namene u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima bi se mogao izvršiti na osnovu pravosnažnog rešenja o odobrenju promene namene.
Pravilnikom kojim se uređuje sprovođenje objedinjene procedure elektronskim putem, članom 31. stav 4. pod 2) predviđeno je da nadležni organ, po prijavi radova, dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra pravnosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli (ili rešenje o odobrenju po shodnoj primeni), potvrdu o prijavi radova i izvod iz projekta sa grafičkim prilozima i specifikacijom posebnih delova, radi predbeležbe objekta, odnosno posebnih delova objekta u izgradnji, osim ako je ta predbeležba već izvršena po zahtevu stranke u fazi nakon izdavanja građevinske dozvole (ili rešenja o odobrenju po shodnoj primeni).
U konkretnom slučaju, pošto se radi o promeni namene bez izvođenja radova, pa se ne vrši prijava radova, predbeležba bi se mogla izvršiti na zahtev investitora nakon izdavanja rešenja o odobrenju promene namene.
Pri ovome treba voditi računa da je za promenu namene potrebno u rešenju o odobrenju utvrditi i eventualni iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta koji je potrebno da investitor plati (obično je iznos doprinosa za poslovanje veći od doprinosa za stambenu namenu, u kom slučaju je potrebno da se plati razlika), pa je moguće da će organ koji vrši upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti tražiti da investitor uz zahtev za upis priloži i dokaz o uplati ove razlike doprinosa utvrđene rešenjem o odobrenju promene namene.