Питања и одговори
На овој страници СКГО објављује одговоре Стручне службе СКГО на питања која из локалних управа добија у вези са функционисањем локалне самоуправе у различитим областима и са применом надлежности и послова градова и општина.
Да ли принудни управник постављен од стране органа ЈЛС може да поднесе оставку на ту функцију? Уколико може, да ли је довољно да о томе обавести своју стамбену заједницу и истакне оставку на огласној табли, као и да обавести регистратора или је у питању другачија процедура?
Поступак увођења принудне управе уређен је чланом 57. Закона о становању и одржавању зграда.
Ставом 3. овог члана прописано је да поступак води надлежна општинска, односно градска управа, која у складу са законом којим се уређује општи управни поступак, решењем именује професионалног управника са листе која се води у регистру професионалних управника.
Уколико професионални управник који је именован решењем из оправданих разлога више не жели да обавља посао за који је именован, он/она о разлозима спречености обавештава општинску управу која га је именовала.
Надлежни орган управе, након што оцени оправданост разлога наведених у овом обавештењу, може донети ново Решење о принудној управи и именовати новог професионалног управника.
Уколико надлежни орган управе оцени да разлози наведени у обавештењу нису оправдани, може поднети пријаву суду части при Привредној комори Србије, ради утврђивања да ли је дошло до повреде професионалних стандарда и норматива (професионалне одговорности), као и ради изрицање мера ако је до повреде дошло.
Дакле, професионални управник не може поднети оставку стамбеној заједници на начин како је то у питању постављено.
Да ли је обавеза управника стамбене заједнице да након 4 године од дана када је изабран за управника из реда станара, поново поднесе Регистратору захтев са записником и одлуком о избору/реизбору управника, или постоји и обавеза професионалног управника да по истеку 4 године од дана када је закључен уговор са стамбеном заједницом поднесе захтев са записником и одлуком о избору професионалног управника?
Чланом 49. Закона о становању и одржавању зграда прописан је начин избора и трајање мандата Управника који се бира из реда власника станова. Његов/њен мандат траје четири године и након истека овог периода обавезан/на је да достави регистратору одлуку/записник са седнице скупштине стамбене заједнице о реизбору.
Чланом 56. Закона о становању и одржавању зграда прописан је начин поверавања послова управљања професионалном управнику. Став 4. овог члана прописује да се послови управљања поверавају професионалном управнику закључењем уговора између стамбене заједнице и организатора професионалног управљања. Овај уговор се закључује у писаној форми на одређено или неодређено време, у складу са ставом 6. истог члана.
Дакле, из наведеног се може закључити да мандат професионалних управника није орочен на 4 године на начин као што је орочен мандат “обичних” управника из редова станара, већ је регулисан уговором потписаним између организатора професионалног управљања и стамбене заједнице.
Да ли општина може да изврши конверзију ако лице које је подносилац захтева за конверзију није уписано у катастру непокретности (члан 4. Закона о конверзији), а поседује као доказ закључен уговор о преносу права коришћења?
За поседовање активне страначке легитимације на подношење захтева за конверзију права коришћења у право својине према одредбама Закона о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду неопходно је да је лице уписано у катастру као носилац права коришћења, односно корисник непокретности која је предмет претварања права коришћења у право својине.
Од измена и допуна Закона о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду (фебруар 2020. године) то право је дато и власнику објекта према одредбама члана 105. став 5. Закона о планирању и изградњи.
Како је предмет захтева неизграђено грађевинско земљиште неопходно је да лице буде уписано у катастру као носилац права коришћења на том земљишту.
Професионални управник доставио је представку која се односи на неплаћање обавеза власника посебног дела стамбене зграде и комунални инспектор је донео решење. На који начин даље поступати након донишења решења и непоступања извршеника по решењу како би се поступка довео до краја у складу са Законом?
Законом о општем управном поступку („Сл. гласник РС“, бр. 18/2016 и 95/2018 - аутентично тумачење) је прописано да се управно извршење, у зависности од предмета извршења, може спровести: извршењем преко других лица, извршењем посредном принудом (путем новчаних казни) и извршењем непосредном принудом.
Извршење посредном принудом (путем новчаних казни) спроводи се када орган који спроводи извршење жели да принуди извршеника да испуни обавезе изрицањем новчане казне, ако извршење преко другог лица није могуће или није погодно да се постигне сврха извршења.
Новчана казна која се изриче решењем може поново да се изрекне све док извршеник не испуни обавезе из решења.
Физичком лицу се новчана казна изриче у распону од половине просечне месечне зараде по запосленом, са порезима и доприносима, која је остварена у Републици Србији у претходном месецу до две просечне годишње зараде по запосленом, са порезима и доприносима, која је остварена у Републици Србији у претходној години, према подацима органа надлежног за послове статистике, а правном лицу – у распону од половине његових месечних прихода до десет процената његових годишњих прихода које је остварио у Републици Србији у претходној години.
Податак о просечној месечној заради која је остварена у Републици Србији у претходном месецу комунални инспектор може добити на сајту Републичког завода за статистику, а податак о месечном и годишњем приходу правног лица на сајту Агенције за привредне регистре (финансијски извештаји).
Комунални инспектор новчану казну може да изриче изнова све док извршеник не испуни обавезе из решења.
Новчане казне изречене у извршењу решења посредном принудом извршава јавни извршитељ, у складу са прописима којима се уређује извршење и обезбеђење (члан 41. ст. 5. и 6. Закона о инспекцијском надзору).
Да ли је приликом озакоњења објекта на сувласничкој парцели потребно прибављати сагласност сувласника на парцели уколико постоји решење Основног суда којим се проводи физичка деоба сувласничке непокретности са скицом вештачења?
У конкретном случају потребно прибавити сагласност сувласника, јер су они без обзира на решење Основног суда, којим је извршена физичка деоба и даље сувласници све док се та промена не упише у катастар непокретности, након спроведеног поступка и донетог решења.
Правила поступка уписа у катастар непокретности прописана су Законом о поступку уписа у катастар непокретности и водова ("Сл. гласник РС", бр. 41/2018, 95/2018, 31/2019 и 15/2020), којим је чланом 3. став 1. тачка 1, кроз једно од основних начела прописан тренутак стицања права, тако што је прописано начело уписа, које подразумева да се својина и друга стварна права на непокретностима и водовима стичу, преносе и ограничавају уписом у катастар, а да престају брисањем тог уписа, те да се само у случајевима одређеним законом, својина и друга стварна права на непокретностима и водовима могу стећи и пре уписа у катастар, али да и тада тек уписом производе правно дејство према савесним трећим лицима.
Дакле, без обзира на решење Основног суда, којим је извршена физичка деоба, странке нису постале носиоци тих права све док их не упишу у катастар непокретности, по спроведеном посебном поступку који је прописан Законом о поступку уписа у катастар непокретности и водова.
Са друге стране, Закон о озакоњењу објеката („Сл. гласник РС", бр. 96/2015, 83/2018 и 81/2020 - одлука УС“) чланом 10. став 6. прописује да се, када је предмет озакоњења објекат изграђен на грађевинском земљишту на коме постоји право сусвојине, као доказ о одговарајућем праву доставља и писмена сагласност свих сувласника, што странке у вашем поступку јесу, све до тренутка уписа промене у катастар непокретности.
Да ли физичко лице може да прода своју парцелу која је у његовом власништву, другом приватном лицу који би градио приватни дом за старе, а парцела се налази у индустријском делу града? Да ли је потребна нека посебна дозвола или одобрење с обзиром да се ради о услузи социјалне заштите?
Први корак у реализацији било каквог пројекта изградње треба да буде прибављање информације о локацији. Инвеститор објекта треба да се обрати надлежној служби урбанизма у вашој општини која ће му издати информацију да ли је могућа изградња објекта намене пружања услуга социјалне заштите на наведеној парцели, а све у складу са правилима уређења и грађења наведеним у важећем планском документу.
Уколико је планирана изградња компатибилна са планираном наменом земљишта, може се приступити изради идејног решења.
Претпостављамо да ће инвеститиор објекта ангажовати стручно лице/архитекту који ће приликом израде идејног решења консултовати све посебне прописе и правилнике који се тичу изградње овакве врсте објеката (прописи, стандарди и нормативи у области социјалне заштите, санитарне заштите, противпожарне и други).
Према чл. 4. Правилника о ближим условима и стандардима за пружање услуга социјалне заштите (“Сл. гласник РС”, бр. 42/2013, 89/2018 и 73/2019), у погледу локације, објекат у коме се пружају услуге корисницима треба да се налази се у насељеном месту, да буде на месту доступном јавном превозу ради несметаног коришћења услуга и служби у заједници и треба да има прикључак на електричну и телефонску мрежу, прикључак и инсталације за довод воде за пиће и одвод отпадних вода, као и прилаз објекту који је приступачан за несметан долазак возила са корисницима који се отежано крећу и за самостално кретање корисника инвалидских колица и других помагала. Пружалац услуге обезбеђује безбедно окружење за боравак корисника, запослених и трећих лица.
Према чл. 46 поменутог Правилника, који се односи на посебне минималне структуралне стандарде за домски смештај одраслих и старијих лица, у погледу локације, пружалац услуге обезбеђује приступ зеленој површини у оквиру самог дома или у његовој непосредној близини.
На који начин се врши одабир професионалног управника? Уколико је потребно да службено лице одабере управника са листе професионалних управника, наравно водећи рачуна о територијалној удаљености, ако на територији ЈЛС нема регистрованих професионалних управника, да ли је потребно претходно прибавити сагласност професионалног управника кога смо одабрали или је довољно донети решење које се доставља одабраном професионалном управнику?
Поступак увођења принудне управе води надлежна општинска, односно градска управа, која у складу са законом којим се уређује општи управни поступак, решењем именује професионалног управника са листе која се води у регистру професионалних управника.
Одабир професионалног управника са листе овлашћених професионалних управника који води Привредна комора Србије врши лице које спроводи поступак увођења принудне управе.
Иако закон не прописује овај поступак, из праксе других локалних самоуправа нам се чини да је боље обавити прелиминарни разговор са професионалним управником пре достављања решења. Прибављање писмене сагласности управника није предвиђено.
Који од објављених података јединица локалне самоуправе треба да користи приликом обрачуна висине доприноса за уређивање грађевинског земљишта? Када су у питању пресечни датуми објављивања података од стране Републичког завода за статистику, који моменат ће бити одређујући фактор да се примени нова или стара просечна цена станова новоградње? Да ли то може бити моменат подношења захтева инвеститора за издавање грађевинске/употребне дозволе или је то неки други моменат?
Члан 97. Закона о планирању и изградњи утврђује детаљно начин утврђивања висине доприноса и истовремено одређује да јединица локалне самоуправе сва питања у вези доприноса за уређивање грађевинског земљишта (утврђивање зоне и врсте намена објекта, коефицијената намене, критеријума, износа и поступак умањивања доприноса за уређивање грађевинског земљишта, посебна умањења износа доприноса за недостајућу инфраструктуру, као и услове и начин обрачуна предвиђених умањења и друге погодности за инвеститоре, метод валоризације у случају плаћања у ратама као и друга питања од значаја за обрачун и наплату доприноса за уређивање грађевинског земљишта), уређује посебним општим актом.
Законодавац је у ставу 2. члана 97. Закона користио одредницу „ према последњим објављеним подацима органа надлежног за послове статистике“ и тиме, по нашем мишљењу, није ограничио могућност ЈЛС да својим општим актом утврди да ли ће као један од елемената за обрачун висине доприноса користити годишњу или полугодишњу просечну цену новоградње.
Из тог разлога сматрамо да својим општим актом ЈЛС треба, у зависности од опредељења, да утврди да ли ће се користити подаци о годишњој или полугодишњој цени новоградње за ове потребе.
Уколико се ЈЛС определи да као један од елемената за обрачун доприноса за уређивање грађевинског земљишта користи податке о полугодишњој просечној цени новоградње, у том случају као критеријум која ће се просечна цена новоградње користити, треба да буде тренутак подношења захтева за издавање грађевинске дозволе, односно тренутак подношења захтева за издавање употребне дозволе због потребе вршења коначног обрачуна висине доприноса за уређивање грађевинског земљишта.
Уколико се ради о објекту који је предмет уклањања по донетом решењу, а тај објекат није укњижен у катастар непокретности, што значи да није ни уписана својина на објекту, и ако није издата грађевинска дозвола и не постоји други доказ о својини на објекту, да ли се може издати дозвола за рушење или се може приступити његовом уклањању без дозволе? Такође, ако инвеститор жели да уклони незаконито изграђени објекат за који није донето решење по члану 167. закона, објекат такође није укњижен и не постоји доказ о својини таквог објекта, да ли се може приступити рушењу истог без дозволе?
Поступак уклањања објеката, који је регулисан одредбама чланова 167. Закона о планирању и изградњи („Сл. гласник РС“, бр. 72/09, 81/09 - испр., 64/10 - одлука УС, 24/11, 121/12, 42/13 - одлука УС, 50/13 - одлука УС, 98/13 - одлука УС, 132/14, 145/14, 83/18, 31/19, 37/19 - др. закон, 9/20 и 52/21) односи се на уклањање легалних објеката.
Грађевински објекат изграђен на основу издатог решења о грађевинској дозволи, по овим одредбама закона, може бити уклоњен уколико се утврди да је услед дотрајалости или већих оштећења угрожена његова стабилност и да представља непосредну опасност за живот и здравље људи, за суседне објекте и за безбедност саобраћаја.
Поступак уклањања овог објекта може се покренути по службеној дужности или на захтев заинтересованог лица.
Орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове грађевинарства може донети решење којим одобрава уклањање објеката, али тек пошто је надлежни грађевински инспектор претходно донео решење о забрани коришћења, односно употребе објекта.
Чланом 168. Закона о планирању и изградњи је прописано да се уклањању објекта, односно његовог дела, осим у случају извршења инспекцијског решења, може се приступити само на основу дозволе о уклањању објекта, односно његовог дела, која се издаје решењем.
Чланом 168. став 2. Закона о планирању и изградњи је прописано да се уз захтев за издавање дозволе о уклањању објекта, односно његовог дела подноси се:
- пројекат рушења са техничком контролом;
- доказ о својини на објекту,
- услови, ако се ради о објекту чијим рушењем би био угрожен јавни интерес (заштита постојеће комуналне и друге инфраструктуре, заштита културног добра, заштита животне средине и сл.).
Ово значи да ће грађевински инспектор, приликом вођења поступка, утврдити о каквом се објекту ради, па у складу са утврђеним чињеницама донети или решење о рушењу бесправно изграђеног објекта, уколико је објекат изграђен без потребног решења о грађевинској дозволи, или решење о забрани коришћења, односно употребе објекта, уколико се ради о грађевинском објекту изграђеном на основу издате грађевинске дозволе и такво решење проследити органу јединице локалне самоуправе надлежном за послове грађевинарства како би донело решење о уклањању објекта и дозволу за уклањање објекта.
Грађевински инспектор, на основу одредаба члана 183. Закона о планирању и изградњи, у свом решењу одређује да ли је пре уклањања објекта, односно дела објекта потребно урадити пројекат рушења.
У складу са одредбама Закона о планирању и изградњи није могуће да орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове грађевинарства донесе решење за уклањање бесправно изграђеног објекта, по члану 167. закона. Решење за уклањање оваквог објекта доноси надлежна грађевинска инспекција.
Власник бесправно изграђеног објекта може овај објекат уклонити и без решења грађевинског инспектора, јер то и јесте његова обавеза.
Инвеститор је исходовао грађевинску дозволу и пријаву радова и на основу истог отпочео радове. На издату грађевинску дозволу је уложена жалба од стране суседа у законском року. Како у овој ситуацији да се по пријави суседа понаша грађевински инспектор, везано за члан 138 а Закона о планирању и изградњи, када се чл. 175. и 176. поменутог Закона дефинишу права, дужности и овлашћења грађевинског инспектора – везано за грађевинску дозволу и потврђену пријаву радова, а не правоснажну или коначну грађевинску дозволу?
Законом о планирању и изградњи („Сл. гласник РС“, бр. 72/2009, 81/2009 - испр., 64/2010 - одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - одлука УС, 50/2013 - одлука УС, 98/2013 - одлука УС, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - др. закон, 9/2020 и 52/2021) је чланом 138 а дефинисано када се може приступити грађењу, тако што је прописано да се грађењу може приступити на основу правноснажног решења о грађевинској дозволи и пријави радова из члана 148. овог закона, а да инвеститор може приступити грађењу и на основу коначног решења о грађевинској дозволи и пријави радова из члана 148. овог закона, на сопствени ризик и одговорност.
Чланом 172. закона је прописано да грађевинска инспекција врши надзор над применом одредаба овог закона и иако у одредбама закона које се односе на поступање грађевинске инспекције није поновљено правило када се може приступити грађењу, тј. да се грађењу може приступити на основу правноснажног решења о грађевинској дозволи и пријави радова из члана 148. овог закона, а да инвеститор може приступити грађењу и на основу коначног решења о грађевинској дозволи и пријави радова из члана 148. овог закона, на сопствени ризик и одговорност, подразумева се да грађевински инспектор у свом раду примењује одредбе целог закона и одредбе које се односе на рад и поступање грађевинске инспекције сагледавају се у контексту целог закона, јер одредбе Закона о планирању и изградњи које се односе на грађевинску инспекцију, која врши надзор над применом одредаба закона, нису издвојене од остатка закона.
Чланом 176. став 1. тачка 10. је прописано да је у вршењу инспекцијског надзора грађевински инспектор овлашћен да нареди спровођење других мера, у складу са овим законом.
Сматрамо да, у конкретном случају, грађевински инспектор има основ да наложи обуставу даљег извођења грађевинских радова на изградњи објекта, уколико се ти радови изводе на основу решења о грађевинској дозволи које није, бар коначно, а по правилу правноснажно.
С друге стране, орган надлежан за издавање решења о грађевинској дозволи, коме је изјављена жалба на решење, има обавезу да преиспита да ли је жалба изјављена од стране овлашћеног лица, нарочито имајући у виду то да се решење о грађевинској дозволи издаје на основу планских докумената који су усвојени након стављања на јавни увид, о коме је састављен извештај, који садржи податке о извршеном јавном увиду, са свим примедбама и ставовима по свакој примедби.
У смислу члана 51а став 4. Закона о планирању и изградњи, да ли главни урбаниста може да буде лице које је лиценцирани архитекта са било којом лиценцом предвиђеној за архитекте или архитекта урбаниста и да ли оба морају да имају 10 година радног искуства?
Члан 51а став 4. Закона о планирању и изградњи прописује да Главни урбаниста може бити „лиценцирани архитекта“ - лице са лиценцом из стручне области „архитектура “ (услови за ову врсту лиценце, поред одговарајућег високог образовања из стручне области „архитектура“ су и: стручно искуство, референце и положен стручни испит из стручне области „архитектура“), као и „лиценцирани архитекта урбаниста“ - лице са лиценцом из уже стручне области „урбанизам“ и (услови за ову врсту лиценце, поред високог образовања из стручне области „архитектура“, односно уже стручне области „урбанизам“ су и: стручно искуство, референце и положен стручни испит из уже стручне области „урбанизам“).
Кандидат за Главног урбанисту било да је „лиценцирани архитекта“ или „лиценцирани архитекта урбаниста“ треба да има најмање 10 година радног (стручног) искуства стеченог у стручној области „архитектура“, односно ужој стручној области „урбанизам“.
Треба озаконити полицијску станицу, међутим Република Србија је власник парцеле на којој је изграђена полицијска станица, а МУП је држалац. Да ли општина, односно служба за озакоњење може да донесе решење о озакоњењу овог објекта пошто је земљиште у власништву Републике Србије? Уколико не, да ли полицијска станица треба да се обрати министарству грађевине како би озаконила свој објекат? Ако општина има право да озакони овај објекат, да ли се он озакоњује на име Републике Србије или на име МУП-а?
Наиме, чланом 12. став 1. Закона о озакоњењу прописано је да:
Решење о озакоњењу објеката издаје министарство надлежно за послове грађевинарства, односно надлежни орган аутономне покрајине, односно јединице локалне самоуправе, по спроведеном поступку, када утврди да незаконито изграђени објекат испуњава прописане услове за коришћење и друге услове прописане овим законом, док је ставом 2. прописано да:
Надлежни орган издаје решење о озакоњењу оних објеката за чију изградњу је према закону којим се уређује изградња објеката овлашћен да издаје грађевинску дозволу у редовном поступку, односно други орган јединице локалне самоуправе који је статутом био овлашћен за издавање грађевинске односно употребне дозволе у поступку легализације објеката.
Имајући у виду ове одредбе закона, као и одредбе Закона о планирању и изградњи где је доношење решења о грађевинској дозволи поверено ЈЛС (члан 134. став 2. Закона о планирању и изградњи) за све објекте осим за објекте који су побројани у члану 133. Закона о планирању и изградњи, а у те објекте се по врсти не убраја објекат који је тренутно у државини МУП-а (објекат полицијске станице), те стим у вези надлежни орган за послове озакоњења ЈЛС врши те послове као поверену надлежност и у крајњем, уколико су испуњени сви други услови доноси решење о озакоњењу тог објекта.
Чињеница да је земљиште у власништву Републике Србије није од утицаја за другачије тумачење.
У погелду предмета ozakonnjenja, чланом 10. став 1. Закона о озакоњењу прописано је да предмет озакоњења може бити објекат за који власник достави доказ о одговарајућем праву на грађевинском земљишту или објекту, зависно од тога која врста радова, односно врста објекта је предмет озакоњења.
Истим чланом Закона само ставом 2. као одговарајуће право сматра се право својине на објекту, односно право својине, право коришћења или право закупа на грађевинском земљишту у јавној својини, као и друга права прописана Законом о планирању и изградњи, као одговарајућа права на грађевинском земљишту.
Сагласно наведеном члану Закона одговарајуће право јесте право својине на објекту.
Међутим, у конкретном случају право својине на објекту има РС, док је МУП уписан као држалац, тако да озакоњење треба спровести у корист Републике Србије као носиоца права својине.
Касније, Република Србија може тако озакоњени објекат да да на коришћење Министарству унутрашњих послова.