Питања и одговори
На овој страници СКГО објављује одговоре Стручне службе СКГО на питања која из локалних управа добија у вези са функционисањем локалне самоуправе у различитим областима и са применом надлежности и послова градова и општина.
Инвеститор је исходовао локацијске услове, грађевинску доѕволу, затим је изменио локацијксе услове и добио решење о измени грађевинске дозволе. Изменом околности, инвеститор би одустао од измене дозволе и изградио објекат по првој дозволи, која је процедура сада а да изискује што мање трошкова?
У оваквој ситуацији, инвеститор не може одустати од решења о измени грађевинске дозволе.
Једино што инвеститор може урадити то је да поднесе захтев за измену локацијских услова са старим Идејним решењем (које мора бити усклађено са новим Правилником којим је регулисана садржина техничке документације) а потом и захтев за измену грађевинске дозволе и уз захтев стари ПГД који мора бити усклађен са изменама Закона о планирању и изградњи из августа 2023. године. Истовремено, тај ПГД мора бити усклађен са новим Правилником којим је дефинисана садржина техничке документације.
За изградњу објекта Инвеститор мора изместити линијски подземни TT вод. Којим уговором то регулисати, ко плаћа радове и пројекте з измештање, који чланови закона то регулишу?
Уколико је условима за пројектовање и прикључење имаоца јавног овлашћења – ЕПС Електродистрибуција инвеститор обавезан да изврши измештање линијског подземног TT вода, у том случају инвеститор са имаоцем јавних овлашћења регулише међусобне односе у вези извођења тих радова и трошкова који настају.
Обавезе инвеститора у вези изградње недостајуће инфраструктуре регулисани су одредбама члана 86. и 135. Закона о планирању и изградњи, Правилником о поступку спровођење обједињене процедуре електронским путем и Уредбом о локацијским условима.
Фудбалски клуб се обратио општини за захтевом за изградњу трибина на свом фудбалском стадиону. Земљиште на ком се налази стадион је у својини Републике Србије, док је грађевинска дозвола издата на фудбалски клуб. Може ли општина и на који начин изградити трибине? Уколико општин не може изградити трибине, може ли и на који начин обезбедити средства за градњу истих?
На основу члана 135. Закона о планирању и изградњи („Службени гласник РС“ бр. 72/2009, ...., 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - др. закон, 9/2020, 52/2021 и 62/2023) грађевинска дозвола се издаје инвеститору који уз захтев за издавање грађевинске дозволе достави, поред осталог, доказ о одговарајућем праву на земљишту или објекту. Обзиром да је грађевинска дозвола издата на име фудбалског клуба, претпоставка је да је фудбалски клуб носилац права коришћења на објекту.
Уколико инвеститор и финансијер нису исто лице, чланом 135а истог закона уређени су односи између инвеститора и финансијера приликом издавања грађевинске дозволе. Грађевинска дозвола се издаје на име инвеститора и финансијера ако је уз захтев за издавање приложен уговор између инвеститора и финансијера, оверен у складу са законом који уређује оверу потписа, у коме се инвеститор сагласио да носилац права и обавезе из грађевинске дозволе буде и финансијер. Финансијер одговара за све обавезе према трећим лицима, које су последица радњи које предузме у складу са овлашћењима која су му пренета уговором.
Закључењем уговора и издавањем грађевинске дозволе и на име финансијера, сматра се да финансијер има право приступа земљишту на коме се гради предметни објекат односно изводе радови, као и да то право може даље пренети на извођача радова у циљу изградње објекта односно извођења радова.
У овом конкретном случају ради се о улагању у објекат јавне намене где је фудбалски клуб инвеститор, а општина може бити финансијер, уколико располаже буџетским средствима за ту намену. Односи инвеститора и финансијера се уређују уговором између инвеститора и финансијера, на основу којег је потребно изменити решење о грађевинској дозволи.
Средства за изградњу трибина потребно је планирати Одлуком о буџету општине на економској класификацији 511-Зграде и грађевински објекти и спровести поступак јавне набавке за радове и у складу са уговором о јавној набавци финансирати радове на изградњи трибина. Износи извршених улагања за изградњу трибина евидентирају се у Главној књизи општине на групи конта 015- Нематеријална имовина у припреми, ванбилансно. Коначна вредност извршених улагања у инвестицију се, након прибављања употребне дозволе, преноси из пословних књига општине (финансијера) у пословне књиге фудбалског клуба (инвеститора односно власника објекта).
Члан 37. став 1. тачка 2) Закона о спорту, уређује да се за изградњу, одржавање и опремање спортских објеката на територији ЈЛС обезбеђују средства у буџету ЈЛС.
Улагања у изградњу, одржавање и опремање спортских објеката су пројекти од интереса за ЈЛС, а приоритет имају спортски објекти са већом категоријом у складу са Националном категоризацијом спортских објеката, објекти којима се обезбеђује већа регионална покривеност (члан 8. став 2. Правилника о одобравању и финансирању програма којима се остварује општи интерес у области спорта (“Сл.гласник РС” 64/16, 18/20, 77/22 и 15/23).
Ако фудбалски клуб добија средства путем конкурса за финансирање редовних активности односно годишњег програма, подсећамо да се једној организацији у области спорта не може одобрити више од 20% средстава од укупне суме средстава буџета ЈЛС предвиђених за финансирање програма из области спорта. Поменуто ограничење, које је утврђено чланом 138. ставом 4. Закона о спорту, односи се на финансирање програма спортских удружења. Пројекти за изградњу, одржавање и опремање спортских објеката који се финансирају средствима буџета ЈЛС не подлежу поменутом ограничењу.
Да ли се за изградњу соларних електрана са свим пратећим садржајима: (панелима, трафостаницом, кућицом за надзор) наплаћују доприноси за уређење грађевинског земљишта и по којим параметрима? Да ли постоји разлика уколико се исте граде на пољопривредном земљисту, сто је Законом дозвољено, и на грађевинском земљисту
Појам соларних паркова дефинисан је Законом о планирању и изградњи (члан 2. став 2. тачка 72), тако да је “соларни парк просторна целина - комплекс која се састоји од једне или више катастарских парцела, односно објеката, на којима су постављени соларни панели на земљишту или на објектима, у складу са прописима на основу којих је издата енергетска дозвола, са пратећим објектима и инфраструктуром у њиховој функцији. Постављање соларних панела се врши без промене намене земљишта, осим у случајевима када је то прописано посебним прописима;”. Истовремено, чланом 97. Закона о планирању и изградњи утврђено је да се допринос за уређивање грађевинског земљишта не обрачунава за објекте јавне намене у јавној својини, објекте комуналне и друге инфраструктуре, производне и складишне објекте у функцији производних објеката, подземне етаже објеката високоградње (простор намењен за гаражирање возила, подстанице, трансформаторске станице и разводна постројења, оставе, вешернице и сл.), осим за делове подземних етажа који се користе за комерцијалне делатности.
Имајући у виду на специфичности изградње оваквих комплекса код нас и недовољно искуства, предлажемо да се у вези са постављеним питањима ипак обратите ресорном Министарству, како бисте добили недвиосмислени одговор у вези са обавезом плаћања доприноса за уређење грађевинског земљишта и начином обрачуна.
Како се спроводи поступка одређивања земљишта за редовну употребу и да ли је потребно да се шаље утврђена површина земљишта за редовну уптребу, утврђена на основу елабората геодетских радова, на сагласност Републичкој дирекцији за имовину?
Поступак одређивања земљишта за редовну употребу се спроводи у случају захтева за озакоњење објеката на земљишту у јавној својини. Надлежни орган за озакоњење одређује земљиште испод објекта као земљиште за редовну употребу (став 2.) и о томе води евиденцију (став 3). На овај начин се фомира катастарска парцела која не мора да буде у сагласности са планским одредбама за парцелацију. Земљиште испод објекта се отуђује са циљем да се омогући завршетак процедуре озакоњења. Власник објекта има 5 година рок да покрене поступак за утврђивање земљишта за редовну употребу како би евентуално формирао грађевинску парцелу у складу са важећим планом.
Кораци у процедури су следећи:
- Провера испуњености улова за озакоњење – спроводи организациона јединица за озакоњење објеката
- Организациона јединица за озакоњење обавештава власника објекта да достави доказ о власништву на кат. парцели, са поуком о могућностима стицања земљишта кроз чл.70.
- Власник објекта подноси захтев за одређивање земљишта за редовну употребу.
- Служба за озакоњење преиспитује формалну исправност захтева.
- Ако је власник земљишта ЈЛС приступа се изради решења о прекиду поступка, а ако је власник РС, прво се прибавља сагласност Републичке Дирекције за имовину на утврђену површину.
- Решење о прекиду поступка озакоњења до решавања имовинско-правних односа. Истим решењем одређује земљиште испод објекта као земљиште за редовну употребу објекта на основу копије плана и елабората геодетских радова.
- Решење се доставља власнику објекта, Правобранилаштву и служби за имовинско правне односе, као и Републичкој дирекцији за имовину по потреби.
- Власник објекта формира катастарску парцелу у РГЗ.
- Доношење одлуке о отуђењу земљишта непосредном погодбом и закључење купопродајног уговора – корак се спроводи у имовинско-правној служби.
- Укњижба власника објекта у РГЗ и достава доказа о власништву на парцели служби за озакоњење.
- Доношење решења о озакоњење.
Захтев за утврђивање земљишта за редовну употребу и формирање грађевинске парцеле – након 5 година, најкасније.
У конкретном случају, од кључног је значаја да ли на предметној парцели постоји изграђен стамбени објекат и да ли је и за стамбени објекат поднет захтев за озакоњење. Иако Закон о озакоњењу као ни члан 70. Закона о планирању и изградњи не праве питање у вези врсте објеката који се озакоњује, с обзиром на то да формирање грађевинске парцеле треба да буде коначни корак у процедури, било би пожељно формирати грађевинску парцелу која ће обухватити стамбени и помоћни објекат истог власника.
Да ли постоји законска регулатива за уклањање бесправно изграђених објеката? Да ли дозволу за уклањање може да поднесе и лице које није власник објекта, с обзиром да власника није могуће наћи?
Поступак уклањања и бесправно саграђених и укњижених објеката регулисан је Законом о планирању и изградњи ('Sl. гласник РС', бр. 72/2009, 81/2009 - испр., 64/2010 - одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - одлука УС, 50/2013 - одлука УС, 98/2013 - одлука УС, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - др. закон, 9/2020, 52/2021 и 62/2023).
Поступак уклањања укњиженог објекта регулисан је члановима 167.-170. Закона о планирању и изградњи, а поступак извршење решења о уклањању објекта, односно његовог дела чланом 171. истог закона.
Поступак уклањања укњиженог објекта може се покренути по службеној дужности и на захтев заинтересованог лица. Ако је заинтересовано лице које подноси захтев за уклањање власник објекта, у складу са одредбама члана 168. став 2. Закона о планирању и изградњи, уз захтев за издавање дозволе о уклањању објекта, односно његовог дела подноси пројекат рушења са техничком контролом; доказ о својини на објекту; услове, ако се ради о објекту чијим рушењем би био угрожен јавни интерес (заштита постојеће комуналне и друге инфраструктуре, заштита културног добра, заштита животне средине и сл.).
Уколико је подносилац захтева за уклањање укњиженог објекта неко друго заинтересовано лице, које није власник објекта, таква представка се сматра само иницијативом за покретање поступка, а подносилац иницијативе нема својство странке у поступку који се може покренути на основу те иницијативе, те се такав поступак покреће по службеној дужности.
У поступку уклањања укњиженог објекта учествују орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове грађевинарства и надлежни грађевински инспектор.
Чланом 167. став 1. Законом о планирању и изградњи је прописано да ће орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове грађевинарства одобрити решењем, по службеној дужности или на захтев заинтересованог лица, уклањање објекта, односно његовог дела, за који утврди да је услед дотрајалости или већих оштећења угрожена његова стабилност и да представља непосредну опасност за живот и здравље људи, за суседне објекте и за безбедност саобраћаја.
Дакле, орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове грађевинарства је орган коме заинтересовано лице подноси захтев за уклањање објекта или који овај поступак покреће по службеној дужности и орган који у току вођења поступка утврђује чињенично стање потребно за доношење одлуке и врши процену стања објекта, односно његовог дела.
Чланом 167. став 1. Законом о планирању и изградњи је прописано да пре доношења решења из става 1. овог члана, надлежни грађевински инспектор доноси решење о забрани коришћења, односно употребе објекта.
Чланом 169. став 1. Закона о планирању и изградњи је прописано да ако надлежни орган јединице локалне самоуправе утврди да се непосредна опасност за живот и здравље људи, суседне објекте и за безбедност саобраћаја може отклонити и реконструкцијом објекта, односно његовог дела, о томе обавештава власника објекта, ради предузимања потребних мера у складу са законом.
То значи да орган који води поступак уклањања објекта, а то је према одредбама члана 167. став 1. Закона о планирању и изградњи орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове грађевинарства, на основу процене стања објекта може донети одлуку да објекат уклони, као и да није потребно уклањање објекта, већ да се непосредна опасност за живот и здравље људи, суседне објекте и за безбедност саобраћаја може отклонити и реконструкцијом објекта, односно његовог дела, у ком случају доноси решење, на основу одредаба члана 167. став 2. Закона о планирању и изградњи, којим одобрава реконструкцију објекта у смислу става 1. овог члана и утврђује рок у коме се радови на реконструкцији морају завршити.
Чланом 167. став 3. Закона о планирању и изградњи је прописано да ће, ако се реконструкција објекта не заврши у утврђеном року надлежни орган наложити, односно одобрити решењем, по службеној дужности или на захтев заинтересованог лица, уклањање објекта, односно његовог дела.
Ако орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове грађевинарства, пак, на основу процене стања објекта, утврди да се непосредна опасност за живот и здравље људи, суседне објекте и за безбедност саобраћаја не може отклонити и реконструкцијом објекта, односно његовог дела, одмах доноси решење којим одобрава уклањање објекта, односно његовог дела, на основу члана 167. и 168. Закона о планирању и изградњи.
Уколико је поступак покренут по службеној дужности и односи се на објекат чије укњижене власнике је немогуће пронаћи, њима се, у складу са одредбама члана 48. Закона о општем управном поступку, решењем поставља привремени заступник. Чланом 48. став 1. Закона о општем управном поступку је прописано да орган решењем поставља странци привременог заступника. Између осталог, и ако радњу треба предузети према странци чије пребивалиште или боравиште није познато, а нема пуномоћника - све под условом да је ствар хитна, а поступак мора да се спроведе.
Решење којим је наложено уклањање укњиженог објекта, односно његовог дела, за који је утврђено да је услед дотрајалости или већих оштећења угрожена његова стабилност и да представља непосредну опасност за живот и здравље људи, за суседне објекте и за безбедност саобраћаја, уколико га у решењем остављеном року није добровољно извршио власник објекта, као извршеник, након доношења решења о извршењу, принудним путем спроводи првостепени орган који је донео решење, у складу са одредбама члана 197. Закона о општем управном поступку и складу са чланом 171. Закона о планирању и изградњи.
Услови које мора испунити привредно друштво, односно друго правно лице или предузетник, који врши уклањање објекта, односно његовог дела, прописан је чланом 170. Закона о планирању и изградњи.
Услед великог броја предмета и кашњења у систему, а обрађивач на издавању дозвола је само један, молим за помоћ у вези предмета (већ сам послала питање али га за сваки случај опет достављам). Унапред захвална. Грађевинска дозвола је измењена услед промене инвеститора а затим је поднет захтев за употребну дозволу. Подносилац захтева за употребну дозволу је нови инвеститор и једини документ где се он помиње је Прилог 7 Изјава инвеститора, вршиоца стручног надзора и извођача радова из главне свеске пројекта изведеног објекта да је изведено стање једнако пројектованом стању. Остала техничка документација гласи на старог инвеститора. Да ли је неопходно да целокупна документација гласи на новог инвеститора, или може кроз неку изјаву/сагласност или други акт инвестиора да се уважи документација која гласи на старог инвеститора?
Потребно је направити разлику између ове две врсте пројекта: пројекат за извођење и пројекат изведеног објекта.
Ако је инвеститор приложио Пројекат Изведеног Објекта, на том пројекту треба да стоји име новог инвеститора.
Али ако је приложен Пројекат за Извођење (са изјавом Прилог 7) онда тај ПЗИ може бити са именом старог инвеститора само ће нови инвеститор потписати изјаву - Прилог 7.
Локација на којој се планира градња винарије је виноградарски реон односно пољопривредно земљиште. Да би се издала дозвола, парцела мора испуњавати услов за грађевинску дозволи и мора се градити на грађевинском земљишту. Како одрадити пренамену, да ли је довољно урбанистичким планом?
Услов за пренамену је усвајање одговарајућег планског документа. У складу са чланом 43. Закона о накнадама за коришћење јавних добара, захтев за промену намене пољопривредног земљишта може поднети власник, односно корисник пољопривредног земљишта којем је одговарајућим планским документом планирана друга намена, а које се до привођења планираној намени користи за пољопривредну производњу.
Дакле, након усвајања одговарајућег плана, биће могуће издати дозволу за изградњу објеката, а услов за издавање грађевинске дозволе биће и плаћање накнаде за пренамену пољопривредног у грађевинско земљиште, што је предмет посебног поступка.
Грађевинска дозвола је измењена услед промене инвеститора а затим је поднет захтев за употребну дозволу. Подносилац захтева за употребну дозволу је нови инвеститор и једини документ где се он помиње је Прилог 7 Изјава инвеститора, вршиоца стручног надзора и извођача радова из главне свеске пројекта изведеног објекта да је изведено стање једнако пројектованом стању. Остала техничка документација гласи на старог инвеститора. Да ли је неопходно да целокупна документација гласи на новог инвеститора, или може кроз изјаву/сагласност или други акт инвестиора да се уважи документација која гласи на старог инвеститора?
Потребно је направити разлику између ове две врсте пројекта: пројекат за извођење и пројекат изведеног објекта. Ако је инвеститор приложио Пројекат Изведеног Објекта, на том пројекту треба да стоји име новог инвеститора. Међутим, ако је приложен Пројекат за Извођење (са изјавом Прилог 7) онда тај Пројекат за извођење може бити са именом старог инвеститора само ће нови инвеститор потписати изјаву - Прилог 7
По члану 145. Закона о планирању и изградњи издато је Решење о одобрењу за адаптацију система климатизације и вентилације у фабрици за паковање водом. Да ли је за овакву врсту радова (адаптацију) потребна полиса осигурања према трећем лицу, с обзиром да у конкретном слуцају треће лице не постоји?
Члан 148. став 2. Закона о планирању и изградњи предвиђа обавезу инвеститора или извођача радова да уз пријаву радова, поред остале документације, достави и полису осигурања од штете према трећим лицима која може настати приликом извођења одређених грађевиснких радова.
Како се у конркетном случају ради о извођењу радова ради адаптације система климатизације и вентилације у фабрици за паковање воде, то би у конкретном случаја трећа лица била сва лица која се случајно или намерно нађу у близини места извођења радова и претрпе евентуалну штету од извођења радова.
Стога је потребно да се уз пријаву радова након правноснажности решења из члана 145. Закона, достави наведена полиса осигурања.
Да ли је довољно доставити извештај вештака геодетске струке да су темељи постављени у урађени у складу са издатом грађевинском дозволом или је потребно доставити и извештај вештака геодетске струке да су темељи постављени у урађени у складу са издатом грађевинском дозволом и извештај надлежног грађевинског инвпектора да је објекат заврштен у конструктивном смислу?
Члан 158. Закона о планирању и изградњи детаљно уређује поступак за издавање употребне дозволе. У ставу 5. овог члана побројана је документација која се прилаже уз захтев за издавање употребне дозволе.
Став 6. овог члана прописује да надлежни орган неће издати употребну дозволу за објекат за који у складу са законом нису поднете изјаве о завршетку темеља и завршетку објекта у конструктивном смислу, до прибављања уредне документације.
Ставом 7. овог члана је прописано да уколико се утврди да недостаје изјава о завршетку темеља и/или завршетку објекта у конструктивном смислу уредном документацијом, у смислу става 6. овог члана сматра се и накнадно достављени извештај вештака геодетске струке да су темељи постављени и урађени у складу са издатом грађевинском дозволом, односно извештај надлежног грађевинског инспектора да је објекат завршен у конструктивном смислу.
Сходно горе наведеном, мишљење Стручне службе СКГО је да надлежни орган треба да примени став 6. члана 158. и да може издати употребну дозволу тек након достављања оба документа (изјава вештака да су темељи постављени у складу са дозволом и извештај инспектора да је објекат завршен у конструктивном смислу).
Да ли орган надлежан за издавање грађевинске дозволе има право да од подносиоца захтева за издавање грађевинске дозволе захтева да достави и решење о сагласности на План управљања отпадом односно да одбаци захтев због формалних недостатака јер није приложено решење о сагласности на План управљања отпадом, а које решење би онда подносилац захтева приложио уз усаглашени захтев за издавање грађевинске дозволе?
У поступцима у којима се одобрава изградња објеката поред Закона о планирању и изградњи примењују се и други законски и подзаконски акти који су од значаја за пројектовање и изградњу објеката.
Члан 16. Правилника о поступку спровођења обједињене процедуре иако садржи таксативно набројану документацију која се доставља уз захтев за издавање грађевинске дозволе не може дерогирати обавезе утврђене другим законима и подзаконским актима који се примењују у области изградње објеката.
Мишљење Стручне службе СКГО је смо да све захтеве за издавање грађевинске дозволе који су поднети после дана ступања на снагу Уредбе о начину и поступку управљања отпадом од грађења и рушења („Сл. глансик РС“, бр. 93/2023 и 94/2023-исправка) подносилац захтева треба уз захтев за издавање грађевинске дозволе да приложи План управљања отпадом сходно члану 6. став 3. горе наведене Уредбе.